物业共用部位与设施之权属问题探析.pdfVIP

第26卷第5期 中南民族大学学报(人文社会科学版) V01．26No．5 of for andSocial JournalSouth—Central Nationalities(HumanitiesSciences) 2006年9月 University Sep．2006 物业共用部位与设施之权属问题探析 刘学在 (中南民族大学法学院，湖北武汉430074) 摘要：根据物权原理和现行有关法律规定的精神，建筑物区分所有权人对建筑物以及居住小区内的共用部分 应当享有共有权、共用权，包括土地使用权的共有、共用设施和设备的共有、共用等。 关键词；物业；共用部位与设施；共有；共用 中图分类号：D922．181 文献标识码：A 随着我国住房制度的商品化和房地产开发的深 人对于区分所有建筑物的专有部分享有的权利，即 入发展，出现了同一建筑物由不同的人所共同拥有、 专有所有权，它不包括对建筑物的共有部分的所有 同一小区内的场地、设施等由全体业主所共用的复 权。但“一元论说”在我国很少有入主张，比较有代表 杂关系。这样一来，同一住宅楼内部以及同一小区内 性的并且为多数学者所接受的是“二元论说”和“三 部的权利主体日益多样化、复杂化，各个主体之间在 元论说”。 使用建筑物或小区的共有部分、共用部分时所发生 “二元论说”认为，建筑物区分所有权是由专有 的纠纷也逐渐增多。但从我国的法律规定来看，对上 部分所有权与共有部分所有权共同组合而成的一种 述权利关系予以规范的基本法律即“物权法”尚处在 复合物权。“三元论说”则认为，区分所有权应由专有 制定之中，而现行有关规定，例如《城市异产毗连房 部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产 屋管理规定》、《物业管理条例》等，对于上述情况下 生的成员的权利等三要素所构成。 的所有权、使用权之归属问题规定得较为原则和模 “二元论说”与“三元论说”的主要区别在于是否 糊，这就导致此类纠纷处理时的困难。特别是关于小 将“成员权”纳入到建筑物区分所有权的概念之内。 区内的道路、场地、绿化等设施的权属问题、停车位 主张“三元论说”的学者认为，建筑物区分所有人之 问题、楼顶平台的利用问题等方面的纠纷，在实践中 间的关系至为密切，各区分所有人为管理相互间的 尤为常见，因而急需理论上的深入探讨和立法上的 共同事务而不得不构成一团体组织，并借该团体组 明确规范。 织的力量共同管理共同事务，借以维系全体所有人 一、建筑物区分所有权的一般原理 共同关系的存续。各区分所有人作为管理团体的成 (一)建筑物区分所有权的内涵。 员而享有成员权，此种成员权是现代建筑物区分所 人们常将特定的房屋及其配套的设施设备和相 有权不可或缺的基本要素，与专有所有权和共用部 关场地概称为“物业”。物业有住宅物业与非住宅物 分持分权一并构成建筑物区分所有权的完整内 业之分。住宅物业一般是指住宅区内的各类房屋和 容[2]。持“二元论说”的学者则认为：“成员权实质上 相配套的共用设施、设备及相关场地。物业的所有 乃是区分所有人为更好地行使专有权和共有权，管 权、使用权等权属问题，与建筑物区分所有权制度和 理区分所有建筑物，在区