物业管理中的法律问题及其对策.pdfVIP

NO 2004年第1期 广西社会科学 1，2004 (总第103期) GUANGXI．|WA．]IAE 103) 物业管理中的法律问题及其对策 牛淑贤 (山东财政学院政法学院，山东济南250014) [摘要]从分析物业管理所涉度到的法律问题入手，提出解决有关物业管理纠纷的法律对策。 [美键词】物权建筑物区分所有物业合同 【中图分类号文献标识码】A[文章编号]1004—6917(2004)01—0072—02 (一)从物权法角度看物业的产权问题 按照《物业管理条例》的规定，所谓物业管理，是指业主通 在民法学上，物权是指直接支配特定物、享受其利益并具 过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业服务 有排他性的民事权利。所有权是物权中最完全、充分的惟一 合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、 形式，是最典型的物权。对于一幢大楼而言，就是指民法上所 管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。也就是说， 称的“建筑物”。建筑物的“物权”就是建筑物的财产所有权。 在这一行业行为中，两个方面的主要关系人分别为物业管理 由于高层建筑物往往是由不同人所共同拥有的，此种所有权 公司和业主。业主为了维持区分所有建筑物的良好状态，必 煞别于一般的所有权，成为民法学上一种新型的所有权形式． 须对其进行有效的管理，即全体区分所有人对区分所有建筑 即“建筑物的区分所有权”。具体而言，建筑物的区分所有权 物的共用部分的共同管理。由于管理涉及到每个区分所有人 是指所有权人对于建筑物有独立用途部分的专有权和对于共 的利益，而每个区分所有人又不能各自为之．所以，必须建立 用部分的共有权的总称。共有权人(即各个区分所有权人)对一个代表全体区分所有人利益的团体组织，即业主大会。业 共用部分的共有在法律上属于按份共有，他们共同使用和收 主大会由全体业主组成，是小区的最高决策机关。各业主通 益，并负有维护正常使用状态和承担正常费用的义务。无论 过业主大会参与对小区的管理。因此，物业管理公司能够进 是建筑物的专有部分还是共用部分，其法律意义上的主人都 驻小区并对小区的物业进行管理，是基于业主大会而授权的。 是建筑物的所有权人．即业主，而不是开发商和物业管理公 业主大会以合同的形式将小区的管理权委托给物业管理公 司。业主完全具有依照自己的意志占有、使用、管理、处分自 司，物业管理公司根据台同的规定完成物业管理事务并获取 己所有的物业的权利。其中，对物业进行管理是保障物业的 一定的报酬。业主和物业管理公司是委托合同的双方当事 正常使用功能和延长物业的使用寿命，从而实现物权价值的 人，他们在法律上的地位是完全平等的，他们之间是聘用与被 必要手段。因此，从《物权法》来看，作为所有者的业主(业主 聘用、委托与被委托的法律关系。在这种双务台同中，一方在 委员会)应是“管理人”。如果业主不是自己管理，而是委托他 享有权利的同时，也要承担相应的义务。一方面，物业管理公 人管理，那么，作为受雇服务的物业管理公司应是“管理服务 司在提供规范化的管理和服务的同时，有权利向接受服务的 人”，主要负责对业主共用部分的管理和服务。但是，目前在 业主收取管理和服务费；另一方面，业主在享受物业管理公司 我国绝大多数商业住宅区，都有开发商和物业管理公司占用 提供管理和服务的同时，负有依照台同交付管理和服务费用 共享部位、共享设备设施的情况。比如，开发商将车库或车位 的义务。也就是说，物业管理公司是业主大会聘来的为他们 出卖或出租，有些小区的物业管理公司与业主在协议中约定 各个业主服务的，而不是现在有些小区中物业管理公司以主 “屋顶、公共墙体的使用权归物业”。这不仅与《物权法》的基 人身分出现，充当小区的管家。 本精神相悖，而且由于物业产权不清．会造成物业管理公司和 (三)物业纠纷发生的原因及其法律对策 业主的责、权、利不清，容易引发业主与开发商和物业管理公 发生物业纠纷主要有三个方面的原因： 司的矛盾。