物业管理产权安排与管理模式选择.pdfVIP

第2期(总第219期) 财经问题研究 Numb《2(GeneralSerialNo．219) 垫堡堑!旦 曼竺!!!兰!竺!：!!竺!!型!竺曼!竺!!!!!塑!竺壁!!些些：!!!!： 物业管理：产权安排与管理模式选择 刘圣欢 (华中师范大学经济学院，湖北武汉430079) 摘 要：不同属性的物品应有与之相适应的产权安排和供给模式。物业产权界定在很大程度上 影响着物业管理产品属性，进而影响着物业管理产品产权安排。奉文在物业产权界定的基础上， 将物业管理产品分解为私人物品、集体物品和公共物品。依据产权和公共产品理论，将物业管 理产品产权分别安排为私人产权、集体产权和公共产权．并给出了与之相适应的分离式物业管 理模式。 关键词：物品；物业；产权安排；管理模式 中图分类号：F287．8文献标识码：A 文章编号：1000-176X(2002)02．0017．04 物业管理“外部性”和“搭便车”行为的 清晰。一个院墙内的物业属于某个人所有，那 存在，使物业管理收费困难。物业管理对物业 么，对该院墙内的物业所实施的物业管理就是 直接相关者——物业所有者(或称业主)和房 该物业所有者所需求的私人产品。城市街道是 屋使用者有价值，对其他相关者也有价值。如 公共物品，其产权公有，对该物业的管理(维 果物业管理的投入完全由物业直接相关者承 护与保洁等)就是公共产品。现行城市住宅小 担，其他相关者所获得的价值使构成了物业管 区内的物业产权形态相当复杂，既有私人产 理的外部性。物业集体产权的客观存在，使物 权，也有公共产权，还有集体产权。产权形态 业管理服务的“搭便车”行业难以规避。产权 的多样化，使相应的物业管理产品属性存在差 经济学认为：出现外部性的主要原因在于产权 异。 界定与保护的困难。巴泽尔断言：在交易成本 我国城市土地的公有属性，决定了城市物 为正时，部分有价值的产权总是处在公共领域 业产权的特殊性。对已市场化了的房屋而言， 中…。物业产权的复杂性，给物业管理产品 其所有者仅是房屋所有者，并不是土地所有 属性认定及其产权安排增加了难度。物业管理 者。土地所有权仍属于国家。已支付了土地出 模式的选择，必须充分考虑物业管理产品属 让金的房屋(商品房)所有者；所拥有的是一 性，并基于合适的物业管理产品产权安排之 定面积一定期限的土地使用权。未支付土地出 I-。 让金的房屋(已购公房和经济适用住房)所有 者，也并没有因未付费而不具有土地的任何权 一、物业产权界定与物业管理产品属性 利，实质上却享有无偿无限制的一定面积的土 物业，是指已建成并投入使用的各类房屋 地使用权。对单个房屋所有者而言，“一定面 及与之配套的设备、设施与场地。物业产权安 积”仅是一种字面上的含意，并没有实质性量 排影响着物业管理产品属性。对物业管理产品 化意义。因为住宅区内房多为公寓式房屋，同 属性的界定，首先要对其管理的物质对象—— 一房屋基底地块上有多个房屋业主存在，各单 物业进行产权界定。由于物业管理乃是由于物 个业主对房屋基底土地的占用面积是重叠的， 业的存在所产生的物业服务，因此，如果物业 不具有可分性。因性，公寓内各业主对基底占 产权是清晰的，那么物业管理产品属性就相对