物业管理中物业使用人的权利.pdfVIP

2011年12月 山西省政法管理干部学院学报 Dec．．2011 第24卷 第4期 Journal of Shanxi Politics and Law Institute for Administrators V01．24 No．4 【民商法研讨】 物业管理中物业使用人的权利 周 琚 ，谢荣华 (1．华东政法大学，上海200042；2．上海市金山区人民法院，上海200540) [摘 要] 鉴于物业使用人既是相关物业小区的重要成员，也是物业管理活动的重要参与者， 他们在物业管理中的各项权利理应得到法律的确认和保护。物业使用人应享有共有部分使用权， 接受物业服务权，在业主大会陈述意见权，业主委员会参与权及妨害行为制止权。 [关键词] 物业使用人；业主；物业管理；建筑物区分所有权 [中图分类号]DF521 (文献标识码]A (文章编号]1672—1500(2011)04—0026—03 一 、 确认、保护物业使用人权利的法理基础 企业、有关业主习惯于以物业使用人并非业主为借 1．维护包括物业使用人在内的所有住户的合法 口，漠视甚至否认物业使用人在物业管理中应有的 权益，应是物业管理法的一项基本宗旨。物业管理 各项合法权益。例如，有些物业服务企业拒绝向物 法作为最直接关系人们居住品质的法律(物业管理 业使用人提供保洁、保安、维修等基本的物业服务； 法在有些国家或地区被称为“居住宪法”)，…不仅 有些物业小区禁止物业使用人使用公共停车位或向 要维护业主的合法权益，同样也应当维护物业使用 其收取高额停车费；有些物业小区的棋牌室、健身房 人的合法权益；不仅要改善业主的生活和工作环境， 等公共场所不对物业使用人开放；有些物业小区不 同时也应当改善物业使用人的生活和工作环境。唯 允许物业使用人乘坐小区班车……凡此种种，不一 有如此，才能使最广大的人民群众分享住房制度改 而足。之所以出现此类现象，除了思想认识上的原 革所带来的便利和实惠，才能真正实现物业管理的 因外，最为根本的还是由于物业管理立法中对物业 目的。尽管国务院出台的《物业管理条例》在立法 使用人(尤其是物业使用人权利)的漠视。如果不 宗旨中对物业使用人只字未提，但有些省市已经意 能在立法中肯定物业使用人在物业管理中的重要地 识到物业使用人在物业管理中的重要地位，将维护 位，明确物业使用人在物业管理中的各项权利，诸如 物业使用人的合法权益作为物业管理法立法宗旨之 此类的事例在生活中仍将继续频繁发生。 一 。 如2009年出台的《山东省物业管理条例》第一 3．确认、保护物业使用人在物业管理中的各项 条规定：“为了规范物业管理活动，维护业主、物业 权利是权利义务相一致原则的内在要求。物业使用 使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改 人是物业小区的重要成员，为了更好地开展物业管 善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设， 理活动，提升相关物业小区的居住品质，改善广大居 根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》 民的生活和工作环境，物业使用人必然要受到相应 等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。”此 的约束和限制，在物业管理中履行相应义务，这已被 外，《河南省物业管理条例》第一条、《湖南省城市住 我国立法所明确规定。以2009年通过的《山东省 宅区物业管理条例》第一条也有类似规定。 物业管理条例》为例，该条例虽有一系列条文涉及 2．确认、保护物业使用人在物业管理中的各项 到物业使用人，但基本不存在关于物业使用人权利 权利是急迫的现实需要。在实际生活中，物业服务