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学术 争 鸣 2o12年8月(下)l科技创新与应用 论物业小区的车库归属 邓倩儿 (增城市广播电视大学，广东 增城 5I1300) 摘 要：随着社会的不断发展与进步，人均汽车拥有量呈现快速上升趋势，停车难致使小区内车库的归属问题逐渐成为社会各界 关注的热点，确定其归属是 当务之急。笔者认为小区车库的归属应以业主共同共有为主，开发商则有奈件地获得车库的所有权。 并就 《物权法》第74条存在的问题提 出如下建议：归属没约定或约定不明的，以 “公摊面积标准法”或 “推定业主共有法”解决；分 类规制物业小 区车库的权属。 关键词 ：小区车库 ；法律属性 ；产权归属 现因小区车库的归属问题，以及停放在小区道路上车位收费问 变了住宅小区内绿地、道路的原有用途。但这一改变并不能影响其 题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。物《权法》运用建筑 作为共有所有权的客体，因为住宅小区内绿地、道路本来就是业主 物区分所有权理论规定了小区车库的使用和权属，第一次明确规定 们共同所有的，现作出改变是业主们对其所拥有的标的物的一种处 小区的停车位应当首先满足小区业主的需要，同时也对车库的规划 分方式，因此物业小区内的停车位应属于共有所有权客体的范畴。 停放和 占用业主共有道路和其他场所的情形进行细分，对这两种情 开发商建造地下车库 的本意是为小区业主提供完善的社区服务 ，可 况分别作出不同的规定，尽可能地保护业主们的利益。但 物《权法》 见地下车库的性质与小区内的其他公共设施的性质无异。由于汽车 关于这方面的规定仍过于笼统，使得在实践运用中存在不少隐患。 的停放、车库的维护需要专人管理，因此业主需签订租用合同并缴 l确定物业小区车库归属的必要性 纳一定的租金才获得车库的使用权，但这也不影响其作为共用部分 1．1小区车库的内涵与类型 的法律属性。因签订租用合同的一般都是小区业主，租用资格的取 物《权法》第 74条仅对建筑区划 内车库的归属以及 占用业主共 得显然是依据共同关系所产生的成员权，所 以地下车库同样属于共 有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的权属作出规定，但并 有所有权的客体。 未针对小区车库类型的不同而作出具体的规定，因此在现实操作中 但在实践中，不少开发商认为其享有小区车库的所有权并可 自 遇到不少障碍，故本文在探讨物业小区车库归属之前有必要对小区 由处分，因此将车库 以高价出租或出卖给小区业主以外的人 ，从中 车库的内涵作出说明。 获取高额利润，大大损害了小区业主的合法利益且影响到他们的日 小区车库是指建造于土地用途为居民住宅用地之土地上的车 常生活。将小区车库确定为共有所有权的客体有利于保护业主的权 库 ，不涉及商业用地、综合用地及其他用途之土地上所建的车库。其 益，同时，也是建立现代建筑物区分所有权制度的应有之意。 包括住宅小区基地范围内不与房屋相连 的露天停车区域 ，以及以房 2．1．2从房屋所有权与土地使用权的关系考察 屋的一层部分或地下层部分为停车之用的停车区域。无论是学术界 房地产买卖，是指 “房地产所有权人将房屋所有权与土地使用 还是实践中，对小区车库 的分类现还没达成共识。笔者将小区车库 权转移给买受方，买受方支付房地产价金的行为。”我国的 城《市房 区分为两类：地面停车位和地下车库，以便对车库归属分别作出探 地产管理法》第 32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该 讨与分析。下文所称的停车位是指住宅小区基地范围内不与房屋相 房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”城《镇国有土地使 连的露天停车区域；而地下车库是指以房屋的一层部分或地下层部 用权出让和转让暂行条例》第 23、24条规定，“土地使用权转让时，其 分为停车之用的停车区域。 地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”，“土地使用者转让地上 1．2确定小区车库归属的必要性 建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转 现不少开发商在开