高校学生公寓管理与物业管理异同比较及启示.pdfVIP

这种结果不符合利润的定义。不符合权责发生制原则，不符合 资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；=是企业能够从房 谨慎性原则。产生问题的根源是公允价值计量不准。同时地产价值 地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信 利润化，形成不同企业不同利润标准，会计信息失去可比性。 息。从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。市价方法是 三、综合考虑公允价值影响因素，确定数学模型，合理确定投 会计核算中．确定投资性房地产的公允价值的最常用方法。在具体 资性房地产的公允价值，保证其有效性、真实性．化解上述矛盾。 操作时应该考虑一些事项。一是资产销售成本．如发生营业税、契 通过分析，造成上述资产利润虚增等问题的关键是计量模式 税等因素；二是考虑有价无市因素．在房地产交易市场上有同类或 问题。历史成本模式和公允价值模式是会计计量资产价值的两种 类似的房地产售价。但实际出售时．是否有需求者购买．尤其受国 根本模式。严格讲历史成本是属予过去时的公允价值。而公允价值 际金融危机影响。我国房地产市价飘忽不定．需求者和地产商都出 模式是现在时的公允价值。公允价值的最大特征就是来自于公平 现浓厚的观望态度。而实际销售时。难免出现打折让利情况。三是 交易市价的确认。并非业务真正发生。实际工作中已经不存在任何 延时交易情况，在交易期间发生机会成本。如失去货币时间价值。 纯粹的单一会计计量模式，而只是以某种计量模式为主、辅以其他 这些因素都应作为市价的减项来确定房地产公允价值。 计量模式。如房产的历史成本计量模式已经考虑了计提减值准备 最后应用预计未来现金流■现值等估计技术确定公允价值。 的公允价值计量。但是，由于公允价值具有计量属性上的未来性、 现金流量考虑租金收入，同时要考虑当时租售比的情况。对通货膨 不确定性、变动性，价值的可靠计量始终都是会计学中悬而未解的 胀因素的考虑应当和折现率一致。在企业预算或者预测基础上的 重大难题。 预计现金流量以剩余使用年限为限．如含预算期以后流量．其增长 公允价值的估计基础．综合考虑一下因素．首先是公平交易的 率等相关指标应不超过该地区或行业的长期平均增长率。同时现 协议价格；其次是活跃市场情况下的市场价格。通常为买方出价； 金流量现值应与市价相比较．同固定资产的计提减值准备一样．取 最后是处置该资产公平交易价格。如果按照上述条件不能确定资 较低者确认公允价值。 产估计基础，应当以该资产预计未来现金流量现值等估值技术作 在应用上述方法确定价格后。还要综合考虑我国的经济环境。 为基础。 房地产市场价格增长速度。远远超过国民生产总值增长率。说明含 这几种方法的客观成分是依次增加的。应用难度也是依次增 有水分．不能仅以市价确认公允价值．要考虑各种相关指标．如物 加的。在使用估值技术法对所计量项目进行估价时．运用一定的模 价增长指数．通货膨胀率等，制定相对完善的公允价值数学模型体 一骆一劳动保障世界 型，结合相同或类似项目的市场信息，进行公允价值的估价。 系。 在当前国际金融危机影响下．我国房地产市场出现波动，如何 综上所述．投资性房地产是需要我们谨慎对待的资产形式，其 应用上述理论具体确定投资性房地产公允价值呢?每一种方法都 金额巨大。仅以成本模式计量是稳健．但不能反映现实价值，使企 要根据实际情况，具体考虑有关因素进行分析。 业资产价值失真。符合公允价值计量条件时必须采用公允价值模 第一种方法因有协议交易价格。剔除内部交易等因素后，即可 式计量。应尽快完善公允价值具体的计■标准、计量模型和操作规 确定公允价值。 范．大力发展资产评估行业。谨慎合理确定资产的公允价值．保证 第二种方法．活跃市场情况下的市价。按照房地产准则规定， 其公允性和相对稳定。 采用公允价值模式计量的，应当同时满足两个条件的规定：一是投 (责任编辑晓风) 专