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房地产价格供求因素国际比较摘要：本文对7个主要发达国家和3个新兴市场国家的房地产价格供求因素进行国际比较，运用弹性分析、面板数据分析、建立长期需求方程等方法从供给价格弹性、需求因素共同效应、个别效应等多个角度探讨了房地产价格的供求因素。实证结果表明，人均可支配收入、经济增长和心理预期等三个因素是世界范围内较为普遍的重要影响因素。发达国家房地产市场的宏观经济敏感度较高，经济增速、货币政策调整、物价波动都会对房地产市场产生显著影响，而发展中国家对宏观经济基本面和市场调控手段的反应不灵敏。最后，在国际比较的启发下，探究了我国房地产价格的部分决定因素，为房地产调控提供了有益参考。 关键词：房地产价格；供求因素；国际比较 中图分类号：F224文献标识码：Ａ文章编号:１００３－９０３１(２０11)10－００38－０4DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.10.10 多年房地产调控经验和教训表明，我国房地产价格影响因素较多而且比较复杂，仅靠对国内因素的分析很难抓住关键的决定因素，有必要通过更为广泛的国际比较，借鉴发达国家和新兴市场国家房地产价格的决定因素，找到影响我国房地产价格的供求因素，为完善我国房地产调控提供有益的参考。 一、房地产价格影响因素的指标选取和数据说明 房地产价格的形成机理非常复杂，影响因素较多，但房地产作为一种特殊商品，从根本上来讲，其价格决定在于供求，而影响供给和需求的长期因素主要是宏观因素[1]。基于国际比较的需要，我们选取了下列指标（见表1）。充分考虑到数据的可得性、房地产市场发展的代表性和对比的借鉴意义，选取7个主要发达国家和3个新兴市场国家。考虑到我国房地产制度改革从1998年开始，为了增加数据数量、提高检验的可靠性，时间序列范围选取了从1999年第一季度至2010年第四季度的季度数据。 二、房地产供给价格弹性的国际比较 影响房地产价格的一个关键因素是住房供给对价格变化的响应程度，它决定了房地产市场对需求冲击的响应程度。房地产供给与价格的相互影响可以用以下计量模型加以描述[2]： it=?茁0+?茁1pt-1+?茁2cct-1+?茁3dt+?酌t+?滋t 供给方程中的因变量是房地产开发投资it、cct-1、dt、?酌t、?滋t分别代表房屋建安成本、房地产价格、人口统计特征、季节性因素。方程中，价格系数?茁1测度了住房投资或者新建住房供应的长期价格弹性，也就是房地产供给对价格的响应程度。依据各国稀缺的可用数据材料，对这些国家的数据进行估计①，得出各国房地产供给价格弹性（图1）。 如图1所示，各国住房供给对价格的响应程度差异较大。美国、加拿大、日本的供给的价格弹性都接近或高于单位值，表明当面临需求冲击时，新增住房供应量会按比例增加，新增住房供给对价格变化反应迅速。意大利、法国等国家的住房供给对价格变化不敏感。英国、中国、德国三个国家弹性不高，处于中等响应强度。我国房地产供给能够对房地产价格变化作出响应，但灵敏度较低，当房地产市场受到需求冲击时，供给能缓慢作出反应，但效果不会很明显，会有较长的滞后期。 一般而言，可以从地理位置和人口统计条件去理解各国市场供给价格弹性的差异。如特定区域的土地供给受限，对长期的房屋供给有负面影响[3]。对各国数据进行相关性检验（图2）。结果表明，住房供给弹性估值与人口密度相关系数为-0.488，除日本外，住房供给弹性估值在人口稠密的地区偏低。 我国是人口大国，虽然人口密度不是最高，但城市化中需要转移的人口总数大，这表明房地产需求可能继续扩大，但供给不一定同比例扩大，这使得我国提高供给价格弹性的潜力较小，通过增加房屋供给来调控房价波动的收效可能不大。再结合“我国可供开发的土地的稀缺性、房地产开发商的垄断性和房地产的基本价值的不确定性”三大特点，可以初步得出，房地产供给一定是房地产价格的影响因素，但不一定是长期的决定因素[4]。 三、房地产需求因素的国际比较 既然房地产供给不是决定因素，那么根据供求决定价格的理论，影响需求的因素中一定有对房地产价格产生强烈影响的决定因素。从第二部分分析可知，影响需求的宏观因素主要有三类因素，共8个指标[5]。建立模型的基本形式为： hpiit=?琢it+?茁1*gdpit+?茁2*cpiit+?茁3*mit+?茁4*rit+?茁5*pdiit+?茁6*psit +?茁7*pdit+?茁8*upit+?滋it 其中，hpiit表示i国t期（本文所有变量角标i、t含义与此一致）房屋销售价格同比增速。其他指标含义参见表1，?滋it为随机扰动项。 下面对各国房地产价格影响因素的共同效应（共性）和个别效应（个性）进行比较，在估计长期均