土地增值税纳税筹划的案例分析.pdfVIP

【摘要】 2007年1月16日，国家税务总局发布了国税发 19417．27万元就高于免征的19001．25万元。另外，不是所有项 ~0061187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 目都符合普通住宅标准。 题的通知》．明确了房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的 二、通过适当增加房地产开发成本进行纳税筹划 适用范围，标志着现有的房地产开发土地增值税从“预征”时代 近几年装修商品房的销售目益受到广大消费者的欢迎，同 进入了“清算”时代。由于土地增值税税率较高，对房地产开发 时根据2006年12月28目国家税务总局发布的国税发【2【)【】6l 企业的利润有较大的影响，相关的纳税筹划就很重要。本文通 1 87号国家税务总局 《关于房地产开发企业土地增值税清算管 过一个案例分析．指出房地产企业可以从转让房地产收入、房 理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目(四)“房地 地产开发成本和利息支出三个方面进行纳税筹划，并指出纳税 产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开 筹划应注意的问题。 发成本”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行纳税 【关键词】 土地增值税 税收筹划 案例分析 筹划。 本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地 假设该企业发生装修成本共计为13800万元，因销售装修 产开发成本(不含土地征用及拆迂补偿费)41400万元，筹资利 过的房产，销售收入增加13800／(1--5．025％)=14530．14万元 息支出3470万元，销售收入124200万元。按《中华人民共和国 (假设该企业在装修项目上不再赚取利润，销售收入增加部分 土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条 的营业税和河道管理费由购房者承担)，则按有关税收法规、规 例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率 章的规定可得应缴土地增值税税额7286．685万元，从而少缴土 28．76％，应缴土地增值税税额8321．685万元(且体计算见附表第 地增值税8321．685--7286．685=1035万元。原因在于房屋装修费 一 列)。根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、 计人房地产开发成本，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以 房地产开发成本和利息支出三方面进行纳税筹划。 加计20％，使得扣除项目金额增加(具体计算见附表第四列)。 一 、 通过确定适当的转让房地产收入进行纳税筹划 三、通过选用不同的利息支出扣除方法进行纳税筹划 如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20％的 根据 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第 临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20％。即根据 七条(三)中关于利息支出扣除项目之规定：“凡能够按转让房 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第十一条纳 地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但 税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条 最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他 (一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20％的，免征 房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的 土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的纳税筹划。这样不 5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出 但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际 或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条 (一)、 税后利润。 (二)项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣 举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元， 除的具体比例，由各省、自治区、直辖