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“营改增”对房地产企业影响分析 　　摘要： 我国的“营改增”已经历时三年多，目前我国已将建筑业、房地产业、金融业和生活服务四大领域纳入“营改增”版图。房地产业既是我国国民经济的支柱性产业，“营改增”的实施对其的影响如何。为此，在对增值税原理分析的基础上，进而思考了“营改增”对房地产企业的影响及应对措施，并据此对房地产企业财务管理活动提供相应对策和合理建议。 　　关键词：营业税；增值税；房地产企业；税负；财务管理 　　中图分类号：D9文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki2016.14.068 　　1房地产企业实施“营改增”的意义 　　增值税是以商品在流通过程中的增值额为征收对象的一种流转税。目前增值税在世界各国得以普遍推广并取得了很好的效果，其可以有效地防止商品在流转环节重复征税的问题。而营业税是针对商品劳务的全部收入总额征收的一种流转税，并在商品的流通过程中存在不断重复征税的问题。我国房地产企业之前征收的营业税就存在严重的重复征收的问题，企业税负重。而房地产企业关联的行业很多，产业链条长，与金融、策划设计、咨询服务、交通运输、建筑、广告、市场销售和物业管理等行业都息息相关，全面施行“营改增”，将打通增值税抵扣链条，消除重复征税，降低减负，不仅房地产企业受益，其他相关企业也受益。 　　2“营改增”后，到底会对房地产企业有什么影响 　　2.1“营改增”对房地产企业的税负影响 　　房地产企业从开发到销售各个阶段都有涉及到缴纳营业税的问题，实施“营改增”后，最直接的变化是税率的变化，取消了原来3%和5%的营业税率改按11%增值税计征，税率虽然显著提高但却避免了重复征税的问题。但同样由于房地产企业产业链很长，其业务繁而多，因此即使增值税可以抵扣相关的进项税额，但在实际操作过程中也会存在因各种各样的问题导致相关进项税额无法得到抵扣的问题。 　　假设我们以A房地产建筑企业（增值税一般纳税人）为例，2016年5月1日承接一工程项目，5月30日发包方按进度支付工程价款333万元，该项目当月发生工程成本为233万元，其中购买材料、机械等取得增值税专用发票上注明的金额为130万元。该企业采用一般计税。我们分别对两种税种进行对比：（1）该公司实施“营改增”后应缴纳增值税：销项税额=333/（1+11%）×11%=33（万元）；进项税额=130×17%=221（万元）；5月应纳增值税额=3322.1=10.9（万元）；（2）实施“营改增”前应缴纳营业税=333*3%=9.99（万元）。从计算结果来看，“营改增”前后该公司的税负相差不大，但是如果加入考虑其他付出成本（如材料、固定资产等设备等也可以取得增值税专用发票），也可用来抵扣销项税额，其税负应该是降低的。但是目前，许多房地产企业的税负却出现了增加，究其原因建筑企业实行“营改增”最大的困难在于无法获取增值税专用发票。 　　首先，建筑企业购买的原材料大部分是由个体户、杂货店、小规模纳税人供应的比较零星的材料，除钢筋水泥这些大批材料外，根本无法取得发票或者只能取得增值税普通发票，因此企业增值税进项税款额无法进行抵扣，从而增加了增值税应纳税数额，增值税额增大。 　　其次，由于房地产企业属于劳动密集型企业，特别是在建筑开发阶段会花费大量的人工成本，人工成本中除了部分来源于建筑劳务公司外就是农民工。建筑劳务公司所提供的建筑劳务根据增值税规定需要按其取得的劳务收入缴纳11%的增值税销项税额，却不存在相对应的进项税额来抵扣，由此导致与之前直接按劳务收入征收3%的营业税明显增加了8%的税率，从而增大了建筑劳务公司的税负；另一方面其他零散的农民工是不开具增值税专用发票的，房地产企业支付了这笔人工成本却因没有增值税专用发票来抵扣进项税额，因此导致房地产企业成本的再次增加，企业的税负没降反升。 　　再次，除了材料、人工成本的进项税额抵扣存在问题外土地成本的进项税如何抵扣也存在相当大的困难，土地开发成本难以认定，但土地成本对企业来说却占据了很大的比例。目前我国土地的取得主要有无偿划转，或与村集体合作，或通过股权收购而来等，这些情况都很难取得增值税专业发票，其能否抵扣对企业税负有较大影响，税负必然很难降低。 　　2.2“营改增”对房地产企业三张财务报表的影响 　　对资产负债表而言，固定资产是房地产企业的一个重要的资产项目，“营改增”实施之后，房地产企业的固定资产是在处理了其对应的进项税后是按照不含增值税的买价计入财务报表之中的，资产金额减少。另一方面，营业税与增值税虽均在“应交税费”科目核算但两个税种的计算方式不一样，金额发生变化，由此可能导致企业的资产负债率上升。 　　对利润表而言，“营改增”后房地产企业收入按不含税价格进行确认，因为增值税是价外税，需进行价税