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我国商业银行个人住房贷款风险研究和对策探究 　　【摘 要】目前我国个人住房抵押贷款的风险管理机制相对比较欠缺，而随着国内房地产市场的不断发展，如何防范个人住房贷款所带来的风险逐渐成为一个重点讨论的话题。本文主要阐述了个人住房抵押贷款存在的各种风险，并进行了简要的分析，从政策、市场、信贷主体等多个方面探讨了风险防范与控制的措施和对策。 【关键词】个人住房抵押贷款；风险管理；防范对策 一、个人住房抵押贷款的风险分析 （一）借款人造成的风险 1、信用风险 个人住房抵押贷款的申请和执行过程中，存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素，既有主观的，也有客观的，最终形成信用风险，也就是不良的个人抵押贷款。迄今为止，我国个人住房抵押贷款的不良率在1%左右，最高达到过2%。按照国际经验，个人住房抵押贷款的风险暴露期为3至8年，如果房价大幅回落超过30%，个人住房贷款不良率平均将上升近1倍，对于整个银行系统而言，不可忽视这样的风险。伴随着我国的个人住房抵押贷款相关业务的演变，同时国家对于房地产业的调控力度逐渐加强，城市房价的下跌可能会导致抵押物不能够覆盖贷款的本息，从而不良贷款率以及理性违约的比例会大大上升。拿个人住房抵押贷款相对成熟的上海市作为例子，在04年的时候，商业银行个人住房抵押贷款不良率平均只有零点一个百分比，截止到06年9月底，个人住房抵押贷款不良率平均上升了7倍多，并且截止11年7月底，个人住房抵押贷款不良率仍平均保持在零点八个百分比。 2、提前还款风险 个人住房抵押贷款额度较大，期限也较长，个人需要支付大量的利息，并且期限越长，这个比例会越大。因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率，其就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，拖累房贷余额的增长同时给银行的资金运用计划增加不确定因素。提前偿付会使债权人的库存现金增加，从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求，因此一定市场收益的损失在所难免。 （二）外部宏观环境变化造成的风险 1、政策风险 市场政策风险主要指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险，一旦经济情况朝地产业不利方向发展引起房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失和政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。例如首套房贷政策，借款人第一次利用贷款所购买用于自住的房屋，房贷最低可享受7折基准利率优惠，最低首付20%；二套房贷政策，已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，按第二套房贷政策执行，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，颁发限购令后，一些银行对二套房贷利率上调幅度在30%以上。此外还有“新国八条”要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍等一些调控风险的政策。 2、利率风险 利率风险是金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。国家每次出台房地产行业或信贷业务的相关政策，均会直接或间接的对个人住房抵押贷款利率造成一定影响。 除了依据整体经济环境调高存款准备金率、进行加息外，直接针对房地产的一系列调控措施也日趋严厉，也势必会影响到与地产业密切相关银行个人住房贷款业务的利率风险。 3、由抵押物引起的风险 商业银行的第二还款来源是抵押物贷款，抵押物包括了个人或者企业名下已取得房产证的经济适用房、住宅、危改回迁房、成本价住宅、别墅、商品房、厂房、商铺与经营性用房、土地等，但商业银行也会面临一些抵押风险，例如：（1）抵押处置的风险。当抵押物的变现成本高，渠道窄、商业银行就不能够顺利合法的变现，遭受到抵押处置的风险。（2）抵押物价格的风险。商业银行抵押物价格的风险主要包括市场的风险与人为的风险。市场的风险是指抵押物由于房地产的市场变化以及房屋磨损导致的抵押房屋的价格下降。房地产市场在调整期或者不景气的时候，房屋价格的下跌就能够导致所抵押房屋的价格低于银行的本金与利息。人为的风险是指抵押人在房屋抵押期的限内损坏房屋所造成的抵押物价值下跌，也可能是估价人员因自己的过失过高的估价所抵押物导致的风险。 （三）商业银行内部产生的风险 从组织结构、管理流程、贷款政策、技术基础等一些方面来看，当前我国的商业银行个人住房抵押贷款的管理处于比较低下的水平。例如商业银行一般在个人住房抵押贷款方面注重业务上拓展、而轻视了业务管理之间的冲动去抢占个