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台湾土地经济学之三土地价格分析 一、土地价格的评估方式 (一)收益地价(衡量不动产的使用价值) 即收益还原法，将 土地未来各期净收益(或各期地租或各期现金流量)， 透过市场还原率(或折现率或名目利率)折现之总和，以评估地价或衡量目前的地价水平。 1。地价法则： V = π / γ 其中，V为收益地价；π为土地净收益，且在不考虑通货膨胀下(或未经物价调整的)，假设各期固定不变；γ为市场还原率或一般名目利率水平(或折现率)。 2。说明： (1)未考虑土地净收益成长，即令π1=π2=π3= . . . =π=R 假设土地各期净收益为πt，t = 1,2,3,...,t，且市场各期利率完全预知下(perfect foresight)设定为γ，则收益地价为 (2)考虑各期土地净收益成长，即加入物价上涨率g参数下，各期土地净收益随之调整 ①费雪效果(Irving Fisher effect)或费雪方程式 在经济学上，方程式应用则是预测名目利率和实质利率的趋势。假设g表示通货膨胀率，i代表实质利率，γ代表名目利率，因此费雪方程式为γ = i + g。 (如物价每年2%成长，第一年房租100、第二年房租100(1+2%) 、第三年房租100(1+2%)2 在不动产经济学地应用上，一般设定实质利率为正值，或是不存在实质负利率的条件下，可说明名目资产报酬(γ)必定高于通货膨胀率(g)的结果。 ②收益地价 令为通货膨胀率，土地期初价值为π，则考虑物价调整后的 第一期土地净收益为 第二期为土地净收益为 第三期土地净收益为， 则在市场各期利率固定为γ下之收益地价V g为 其中 γ＞ g 3。影响收益地价(或土地使用价值)的因素讨论 (1)一般化收益地价V： 当土地各期净收益提高或市场还原率降低，皆可使收益地价上涨。 收益无期限 收益有期限 (2)考虑通货膨胀下的收益地价V： 当土地各期净收益提高、通货膨胀发生、或是市场还原率降低，皆可使收益地价上涨。 ，其中 γ＞ g\ 不动产使用价值的影响因素 项目 不考虑 g =通货膨胀率 包括 g 收益地价 ，其中 γ＞ g\ 使用价值(V增加) π净收益增加， γ利率下降 π净收益增加， γ利率下降， g 上涨 (二)土地市价(衡量不动产的交换价值) 1。当完全竞争的市场条件下，买卖双方皆为价格接受者(price taker)，此时经由不动产市场供需调整所获得的均衡价格，称之为「土地市价」。如下图之P0所示。 2。当土地供给不变下， 在土地需求提高，将提高土地的交换价值；反之， 在土地需求减少，将降低土地的交换价值。 3。当土地需求固定下， 在土地供给增加，将降低土地的交换价值，反之， 在土地供给减少时，将增加土地的交换价值。 (三)收益地价与土地市价的关系 1。土地市价为收益地价和对地价之预期的总合。 可设定为P = V + Pе 其中，P为土地市价；V为收益地价；Pе为对地价之预期。 若市场属于卖方市场，表示市场处于「供弱需强」，则土地市价会高于收益地价； 若市场属于买方市场，表示市场处于「供强需弱」，则土地市价会低于收益地价； 若市场属于完全竞争，则表示土地市价与收益地价一致。 ①土地市场为卖方市场通常解释为「供弱需强」 的状况， 此时卖方处于有利的议价位置。而「供弱需强」一般发生于景气循环的繁荣阶段或资产泡沫累积时，又因参与市场交易者预期地价倾向上涨之趋势(Pe 0)，故经由市场竞争调整可得出 土地市价高于收益地价的结果，即P0 V。 ②当卖方处于有利的议价位置时，其在土地市价高于收益地价时才会进场交易，导致土地供给曲线由S1表示，再配合原先的土地需求曲线D0可知，地价由P0上涨到P1， 市场交易量由Q0萎缩至Q1。 ①土地市场为买方市场通常解释为「供强需弱」的状况，此时买方处于有利的议价位置。 而「供强需弱」一般发生于景气循环的衰退阶段或市场风险发生时，又因参与市场交易者预期地价倾向下跌之趋势(Pe 0)，故经由市场竞争调整可得出 土地市价低于收益地价的结果，即P0 V。 ②当买方处于有利的议价位置时，其在土地市价低于收益地价时才会进场交易，导致土地需求曲线由D1表示，再配合原先的土地供给曲线S0可知，相交于E1，产生地价由P0下跌到P2，市场交易量由Q0萎缩至Q1。 ① 由上图所示，S0为土地供给；D0为土地需求；V为收益地价；P为土地市价 ②在完全竞争的土地市场条件下，买卖双方皆以收益地价(V)作为议价基础，又因参与交易者完全充分明白价格讯息，致Pe = 0 ，C故可经由土