南充香榭春天营销及配置建议方案.doc

. 香榭春天营销及配置建议 成都黑蚁设计有限公司 二零零四年三月四日 目 录 中、大户型占据房市主要地位 闲话香榭春天推广 三、项目配置探讨　 一、改善型置业客户日渐增多 与去年相比，今年购房主力群体平均年龄由去年的40岁左右降到了35岁左右，为具有一定消费能力和一定审美情趣的中青年群体。这一主流消费群对住宅的要求，既不像高档楼盘那样奢华，也不像小户型那样单纯，而是极力在简约与品质之间、眼前与长远之间找到最佳平衡点。买房置业的客户通常可分为四个需求阶层：其一，基本需求。这些客户对价格(单价和总价)敏感，主要关心房子是否买得起。第二，关注房屋物理属性。如建筑功能、平面面积、布局、通风、采光等。第三，关注内外环境，社区的绿化景观、外部延伸的大区域环境，重视居室空间的处理和环境对人的心理感情的影响。第四，关注人文。客户关注的是房屋的价值取向、精神文化氛围，关心与何人为邻。目前市场上改善型客户主要集中在第二三两个层次，隐约出现第四层面的需求。 业内人士认为：35～45岁之间的多是二次以上置业的改善型客户，他们受过良好教育，是新兴体制、产业的中高级白领，以及政府机关的中层或中层以上干部，收入较高，有良好的未来预期或一定的财富积累。 品牌房企产品以中大户型为主户型面积105—130平方米，以二房、三房为主，复式单位珍稀地段以中大户型为主。 香榭春天，重树中、大户型消费文化的指南 对于居家文化，我们完全不必东施效颦，实用居家中，孕育有更多现代消费文化的种子。植根于本土文化之上，继承并发扬了中、大户型设计的精髓，其立意深谙家·天下的儒家生活哲学观，开启了全新实用居家消费文明的大门。 二、闲话香榭春天推广 对香榭春天来说，除采用大众媒体外，还将走事件行销、公关行销的路子。 事物的特征与人的情绪是息息相通的，建筑能与人的感情产生共鸣便源于此理，我们在这里尝试领悟建筑与人性的共通之处，并希望由此发掘营销于其中的沟通脉络，从另一个侧面尝试开拓营销的思路。 （一）对于建筑 项目的品质，历久弥新。对本案来讲，建筑品质是其卖点的重要支撑。 本案之长：合理布局，实用空间。 前期工作调整： 完善户型定位 105～130m2户型区间，在工程进度允许的情况下，户型规划可适当进行调配改进。力求“小亦精，大亦实”，尽量消除可能出现的“户型消化障碍区”。 环境共生活 “好的住宅，就是适合人居住的房子”。 对本案来讲，以未来性符合将来需求。真正理解了家园的群属性，真正营造出“适合园区中每一个人居住的房子”。本案将提 供融休闲、教育功能于一体，并具备居家安全保护功能及健康运动场所。 循环路径 本案周边市政网络建设及交通配套完善。 循环路径设计，是本案整体功能布局景观结构的一个结合创意。以动、静交换方式，与居家巧妙切换。动区活动与静区活动 通过中庭园林，自然隔离。住户归家，以大堂为入口，经过休息厅、景观式园林经“静路”步行出入。 口碑效应传播 “真正的家园应该是人们心灵的倒影”。 针对区域性消费群做出彻底准确的分析，并对这类群体做出彻底而准确的分析，并通过这种分析的支持，寻求最佳诱惑点，实 现其品牌感动。 价值潜力提升 据悉，市政府北迁，将为该区域奠定价值提升的基础。 其他 “塑造质量的精品样板”。在现场施工转角处，营造主力户型（配比较多的户型）实景空间，真正让购房者实现居住的舒适梦想。 （二）剖析香榭春天 营销，即我们所谓的销售策略，借力施力，其要旨所在，扬长避短。 对本案来讲，分析其性格，了解其短长所在，是营销成功的要点。本案直析： 本案地理位置优秀，居于南充成熟区域，安享行政、文化、居家三重完善配套，地段升值潜力巨大。 本案周边环境优秀，濒临秀美江景，天然景致相通，乃居家置业的理想之地。 本案五里香泉、层次园林规划、及欧式建筑设计、简约的建筑风格独树一帜，具有一洗凡马万古空的新意。 本案的价格设置充分展现了项目综合性价比的优势。 本案属典型的大众商品，人气、旺气是本案性格注定。 五里香泉的发掘、生活氛围的营造、轻松的生活方式、较同质楼盘凸显的地段优势将为本案带来良好的销售契机，投资、居住将愈发红火。 （三）营销要点 香榭春天的营销思路，“以信为本，信立则业可立”。以立信为基础，以运智、施仁为手段。 1、“运智”、“施仁”，奇正相成 出人意料的市场定位：走实战路线，本案主以“实用、舒适”作为推广主线，更贴近消费群的需求。 出人意料的销售手段：“先难后易”，将难点户型先行推出，逐渐加快销售步伐。 出人意料的SP活动：推以“健康、欢乐”为生命内核的生活方式，实现营销铺垫。 孔子言“己所不欲，误施于人”。“施仁”即：带头购买居住的示范效应是本案营销重要策略之一。 2、其他攻略 竭力营造高层次文化的居住圈，将游离于周边的高层人士