银行大厦市场定位报告.ppt

＃＃银行大厦市场定位报告 一、项目简介 目 录 二、项目改造方案 三、项目市场定位 四、项目租金定位 项目地址：上海市卢湾区徐家汇路555号 ； 项目位于徐家汇路及南北高架路交界处，地处打浦桥商圈，周边汇集众多高档住宅，社区发展成熟，配套设施齐全 ，商业氛围浓厚； ＃＃银行大厦 汇龙新城 大同又一城 大同花园 海悦花园 金玉兰广场 海丽花园 海兴广场 项目地理位置及周边现状 本案 写字楼/商业裙楼 鲁班路高架 一、项目简介 瑞嘉花园 住宅 ＃＃银行大厦实景图 平均出租率91.92% 办公楼 裙楼商业 3916.08 平方米 B1 车库 1694.79 平方米 4F局部 会所 13729.98 平方米 5-27F 公寓 19051.07 平方米 5-25F 办公 其他 裙楼商业 平均出租率96.1% 项目现状 383.42 平方米 B1、1F 10821.92 平方米 1-4F 49597.26 平方米 各部分面积细分 总建筑面积 主要经济技术指标 一、项目简介 二、项目改造方案 对公寓部分所有配套家具及设备进行翻新，预计改造时间在2-3个月左右 改造完成后，重新对外经营 根据合同，截至2008年6月30日，所有租约将全部到期； 公寓 (5F-27F) 物业改造情况 租户调整情况 各层重新进行分割，提高办公楼实际使用面积 电梯升级至全进口品牌 根据合同，截至2009年12月31日，除1D、1G、11AB外，所有租约均将到期； 第一阶段调整至18F-25F区域的租户，根据所签协议，再次调整回5F-17F区，租金按届时新的合同价格。 办公 （18F-25F) 第二阶段（2008年6月30日-2009年12月31日） 改造为对外经营的健身会所 （免费向公寓租户开放使用） - 会所 (4F部分) 各层重新进行分割，提高办公楼实际使用面积 电梯升级至全进口品牌 自2008年7月1日起，剩余租约在半年内到期的租户，建议通过双方协议解除租约； 自2008年7月1日起，剩余租约超过半年的租户，建议通过协议调整至18F、19F或23F；其租金遵照原合同价格，并给与2个月的免租期，并根据实际情况赔偿装修费用。 办公 （只针对5F-17F进行调整和改造） - 清空所有租客（除川国演义外） 裙楼 (1F-4F) 物业改造情况 租户调整情况 第一阶段（2008年6月30日前） 本案将分2个阶段进行内部改造，同时对租户进行调整 通过引进本身具有强大客户吸引力和市场接受度的商家群，使本项目能够聚集更大的人气，逐步建立良好的市场形象，实现中长期的利润最大化。 整体全部采用只租不售的经营方式 市场定位目标 三、项目市场定位 1F: 外资银行、信用卡中心 目标形户： 恒生银行、花旗银行、渣打银行、荷兰银行、汇丰银行、新加坡星展银行等 租赁形式： 整层租赁 三、项目市场定位–裙楼 2F:西式简餐、特色餐饮、咖啡吧 目标租户： 萨莉亚 、CoCo咖喱 、Steak King、真锅、 Jollibee Foods、78享食、汉堡王、爱茜茜里、 COSTA COFFEE 、 Coffee Bean等 出租方式： 分割租赁；单元租赁面积在200-400m2左右 三、项目市场定位–裙楼 3F: 证券公司、亲子教育 目标租户： 申银万国、海通证券、国泰君安、中信证券、安信证券等 金宝贝、启稚摇篮、天线宝宝国际儿童摄影等 租赁形式： 分割租赁，引进2-3个目标租户；单元可租赁面积1000-1500m2左右 三、项目市场定位–裙楼 4F: 美容SPA/修身护理、形象设计 目标租户： 玛花纤体、修身堂、自然美、伊淑颜、思妍丽等 王磊形象设计、孙平形象设计等 租赁形式： 分割租赁；单元可租赁面积300-1000m2左右 三、项目市场定位–裙楼 目标租户企业类型： 以国际贸易业，发展会展、广告、法律、审计、投资与市场咨询等关联服务业为主 ? 外商驻沪代表处、企业总部，积极寻求长三角业务拓展的大型民营企业 租赁方式： 大面积租赁，半层起租 商务办公 三、项目市场定位–办公及公寓 根据卢湾区“十一五”规划，建国路与斜土路间的中部地区将建设成为“现代都市商住区”；同时考虑项目所处区域为2010世博浦西会址辐射圈，我行建议， 酒店式公寓 目标租户 长租：入驻淮海路沿线写字楼内的大型跨国企业、外资公司中高层管理人员，或外派常驻上海的外籍人士 短租：商务散客、部分旅游团队 引进专业物业公司进行管理，提升物业品质 第三年增长6% - 2.5 会所 4F 第二年增长6% 第三年增长6% - 5.2 公寓 5F-27F 第二年增长10% 第三年增长15% 27 5 办公 5-25F 第二年增长10% 第三年增长15% 5 4F 第三年增长