土地使用权抵押登记工作中有关问题的思考及探讨研究.pdfVIP

土地使用权抵押登记工作中有关问题的思考及探讨 常熟市土地登记所陶顺卿 摘要： 抵押是近代民法中一项重要的担保物权制度，同时土地抵押权具有担保物权和 土地他项权利双重性质。在维护土地权利人利益、保障债务履行及市场融资方面发挥着重 要作用。随着市场经济的不断发展，经济制度的深化改革，及金融体制的进一步创新，在土 地他项权特别是土地抵押登记工作中遇到许多新的问题。本文结合笔者工作中所涉及的 有关情况，在土地使用权重复抵押存在的一些问题展开思考，探讨有关法律制度及具体操 作。 关键词： 抵押抵押权重复抵押抵押登记 土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土 地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并 由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使 用权担保的债权人，为抵押权人。 土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附 着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利 由于土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质，而担保物权制度为罗马法 以来，民法中的一项重要制度，其社会经济功用有二：首先，担保物权是最佳的债权担保方 式，它以物权的方式突破了债权的平等性，使被担保债权产生优先于普通债权受偿的优 势。其次，担保物权为社会融资的基本手段，并由此问接促进经济繁荣。由于有了担保， 使被担保债权在一定程度上有了保障，从而使债权人借贷的风险减小，使债务人更容易得 到资金，同时也降低了借贷成本。因此土地抵押权作为担保物权的性质而言，在担保债权 履行与融资两个功能上的功效是其他担保方式，如质押、留置、定金等所远远不及的。 同时土地抵押杈的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同， ·-——562．．—— 第四部分权籍篇 土地使用权抵押登记工作中有关问题的思考及探讨 并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行 强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未 办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。因而规范土 地使用权抵押登记的意义和作用不仅体现在土地管理工作上，其经济效力将随着社会经 济的进一步发展而不断凹现。 就我市而言，2002年度企业仅办理土地抵押登记70余宗，设定抵押登记金额仅1．2 月以办理720宗。由此可见采用土地使用权抵押作为融资手段正在不断强化。随着事项 的不断增多，在确定土地抵押权利人，抵押设定金额，实现抵押权等方面出现了一系列新 的情况。下面就有关几个方面做一些探讨。 重复抵押，是指债务人以同一抵押物分别向数个债权人为抵押行为，致使该抵押物上 有多个抵押权负担的抵押形式。这类抵押在同一抵押物的各个抵押权人之间，如抵押设 立、担保范围、抵押权次序等多方面产生与一般抵押权不同之特点。 (一)形式上的重复抵押 形式上的重复抵押，指债务人或第三人就同一抵押物内各个具有独立利用价值与交 换价值的部分，分别向数个债权人设立抵押权。在形式上的重复抵押中，由于抵押权所依 附的抵押物相对独立，各抵押权之间没有根本的担保利益冲突，所以，这类重复抵押实际 上是数个独立的抵押权并存的情况。形式上的重复抵押常出现于就不动产的不同部分设 立抵押的情况，如就土地使用权的分割抵押或楼房的楼层对应的土地使用权抵押等。 (二)实质上的重复抵押 实质上的重复抵押、指债务人或第三人就同一抵押物的全部价值分别向数个债权人 抵押，数个抵押权的范围都及于同一抵押物的整体，在债务人不履行债务时，抵押权人均 有权拍卖、变卖、折价抵押物以清偿自己的债务。实质上的重复抵押常出现于土地使用权 价值与抵押价值的差额部分再次设定抵押。 实质上的重复抵押与形式上的重复抵押的区别是显而易见的。首先，形式上的重复 抵押是数个独立抵押权的并存，其抵押权所及之抵押物不重叠，而仅仅存在形式上或物理 上的联系，而实质上的重复抵押的本质在于抵押物重叠，使各个抵押权入之利益相互影响 的程度很深。其次，形式上的重复抵押在各抵押权之间是平等的共处关系，彼此不存在次 序问题。而实质上的重复抵押物重叠，使各抵押权人之利益发生冲突，故抵押权人之间的