七大问题引导全装修住宅开发.doc

七大问题引导全装修住宅开发 全装修住宅推行起步不久，很多房地产开发企业是第一次开发全装修住宅，自然会遇到各种问题和困难。现就全装修住宅开发中应注意的７个问题，提出如下看法。 ●以整幢开发为宜 房地产开发企业为降低风险，在推出菜单式全装修住宅时，可能会采取这样一种方式：购房者购买一套房屋，可以选择毛坯房或是菜单式全装修房。如果在一幢住宅楼中有两种购房选择，装修时间不一致，就不利于整幢住宅楼的统一装修。其结果是在一部分购买者入住后，另一部分人仍在进行装修，甚至要动及房屋的主体结构，给邻近单元的全装修房造成影响，建筑垃圾也会给物业管理带来麻烦。所以，菜单式全装修住宅，宜整幢开发，才能真正体现其优越性。 ●选择装修材料和装修企业 为使全装修住宅顺利推进，对市场上的装修材料进行筛选，推出《新建住宅菜单式全装修试点工程推荐装修材料》，列入全装修试点的推荐材料，可享受到２０—３０％的优惠；推荐材料的使用必须进行产品质量和产品责任的保险，有保险方的参与，可降低房地产开发企业所承担的风险。选择装修企业应该和选择建筑施工企业一样，要进行招投标。 ●装修菜单不宜过多 为了给购房者更大的选择空间，同时也为了降低风险，有些房地产开发企业推出十多种或者数十种装修菜单。菜单过多或允许购房者按自己的意愿设计装修方案，这两种做法都不利于装修材料的统一购买，不利于装修企业的统一装修。较为合理的做法是：推出２—３档装修菜单，比如每平方米６００元、８００元、１０００元，并由购房者自愿选择。 房地产开发企业也可推行一种“简装修”的做法，将装修限于地坪（地板、瓷砖）、墙面、顶板、橱具、台面、洁具、台盆，以及门窗等。对于一些可以展示个性的地方，如厅的吊厅、玄关、固定家具、墙花砖（厨、卫除外）等，则可以不考虑。相对而言，厨卫装修可做全，别的厅室应力求简单。 ●认清装修方案设计的重要性 有些开发商认为，对于住宅装修，重要的是材料的价格、档次，而忽视对装修方案的设计。事实上，装修设计应该是推行菜单式全装修的关键所在。推行菜单式全装修的最大阻力，是购房者认为全装修不能体现他们的个性，但大多数购房者并不具备装修方面的专业知识。如果房地产开发企业推出设计合理、风格超前的装修设计方案，必将大大减少推行菜单式全装修房的阻力，开发商的风险也会相应降低。装修设计应该在住宅建筑设计图定稿后紧跟参与，最好一开始就参与策划建筑设计、结构处理的全过程，做到“建筑与装修设计一体化”。 ●装修工程的保修责任 这也是令房地产开发企业较为头棘手的问题之一。有关文件规定，装修工程中出现的问题，第一责任人是房地产开发企业，也就是说，购房者发现装修工程的质量问题，直接找开发商，而不是找装修单位解决。 全装修工程的保修与建筑工程的保修一样，由装修公司向房地产开发企业出具质量保证书，房地产开发企业再向购房者出具质量保证书。国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，施工企业对商品房电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程质量保修期限为两年，保修期限自竣工验收合格之日计算。由此可以看出，装修企业对房地产开发企业的保修期也为两年，自装修工程竣工验收合格之日计算。同时，房地产开发企业应向购房者承担装修工程保修责任。 ●避免重复纳税 全装修住宅的装修款必须打入房价。房地产开发企业先与装修企业结算一次装修款，房屋销售时与购房者再次结算这部分装修款，就势必带来开发商“二次缴税”的问题。上海市经住宅发展局与有关税务部门协调，这个问题已原则解决。但还要解决具体操作方法问题，就是“一本合同，两张发票”，即房屋销售时，购房者只与开发商签定房屋销售合同，同时购房者将得到两张发票，一张是由房地产开发企业出具的毛坯房价格发票，一张是装修企业出具的装修款发票。值得一提的是，装修款打入房价后，可以进行银行按揭贷款，这对购房者有很大的吸引力。 ●装修价格明朗化 菜单式全装修住宅材料统购，价格便宜；方案由专业人员设计，统一施工，相互不会造成影响等，这些优点都是个人装修所无法比拟的。但大多数购房者都有这样的心理：装修交给开发企业来做，开发商和装修商都要获利，不如自己去找装修队伍。为此，应尽量做到装修价格明朗化。样板房制作完毕后，应附一张装修材料清单，详细介绍每种装修材料的价格。在售房合同中，也应附上类似清单，让购房者有一个横向比较。从保护消费者权益角度出发，也应如此，要让购房者明白他们买的到底是什么