[资格考试]试题.doc

一、一手房项目1）合作项目出现未按进度施工、工程停滞； （2）合作项目出现重大质量问题、安全隐患、违规建设、管理部门不予验收等情况； （3）合作方出现现金流枯竭、资金链崩溃、经营出现严重困难和财务状况发生恶化，大量拖欠供货方、施工单位款项、挪用客户资金、拖欠税款；被注销资质、营业执照；提供虚假资料套现等情况； （4）押品价值下跌使授信的安全受到影响；押品被查封、扣押、冻结或被有权机关采取强制执行措施；押品发生灭失、毁损或者被征用；房屋周围配套和商氛不足，无法实现预期变现价值等； （5）经营管理状况发生重大负面变化，影响授信安全；发生重大变故影响偿债能力等 2、应采取的应对措施 （1）、加强对项目的贷后跟踪，对项目建设进度、销售进展、已发放贷款金额及质量情况、存在的风险点等进行定期书面报告。 （2）、加强对开发商资金帐户的监管，防止开发商挪用资金，影响工程的完工。 （3）、加强对该项目借款人还款情况的监控。 （4）、对于该项目出现重大事项时，应报告上级行，并积极采取措施进行应对。 (5)、竣工后及时督促开发商落实产权手续和抵押手续。 六、你的同事小李今年2月刚来到零贷部门，不熟悉零贷业务，主任要求你指导他叙做项目A的单笔贷款。在一笔贷款从发起到入帐完毕的过程中，你应该要求他在操作中落实哪些规范性要求，以达到防范操作风险的目的？ 应该要求他在操作中落实以下规范性要求： 对客户提交的贷款资料的完整性和真实性进行审查。 与借款申请人进行面谈、面签。 对借款申请人的单位进行电话核查。 在CCAS系统中准确录入上报审批。 审批同意后落实全部授信条件。 贷款发放后正确完整填写合同并进行公证。 档案资料齐全后及时移交档案管理员。 七、张某2007年1月向银行申请个人商业用房贷款30万元，贷款期限3年，借款人以其商业用房抵押给银行，同时由商业用房开发公司承担担保责任，并办理强制执行公证。银行按约发放了贷款30万元，借款人于2008年2月起未履行还款义务。该贷款在出现逾期后，银行应及时采取哪些措施？如因银行工作人员疏忽导致该贷款丧失诉讼时效，银行有何补救措施？如该行在申请处置商业用房时发现其已被其他法院查封并在处置中，银行有何对策？如银行在处置商业用房后出现损失情况，且开发商已无偿债能力，银行应采取什么措施最大化保全资产？ 该贷款在出现逾期后，催收人员分别采取电话催收、上门催收、发送律师函等方式进行催收。如因银行工作人员疏忽导致该贷款丧失诉讼时效，银行应取得借款人的书面还款承诺书。如该行在申请处置商业用房时发现其已被其他法院查封并在处置中，银行应及时向该法院主张我行的权利，并向法院递交优先受偿权的书面申请，以取得法院处置后先偿还我行的贷款本息。如银行在处置商业用房后出现损失情况，且开发商已无偿债能力，银行必须取得法院的债权凭证，以保留我行继续向借款人和开发商追索的权利。 3、某行上报一集团公司集资修建的经济适用房项目，项目为五栋12层的框架结构小高层电梯公寓，该集团公司系该行的重点客户之一。项目售价明显低于当地商品房售价，售价高低的区别是由职工进入公司的时间长短来划分，集团公司现有职工1万多人，公司职工住房3000多套。项目的购房者多数为已婚数年有一定存款但一直没有在公司分到住房的青年职工和原来的返迁职工，多数工资收入在1000元以上。 项目只能在集团内部销售，该行到当地房地产管理局相关部门调查：1、凡属于集资单位内部职工购房的，都能办理产权；2、集资建房在5年内不允许上市交易，但可以在集资单位内部转让或由集资单位回购。 项目土地为划拨土地，根据相关规定：“已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，需缴纳出让金，办理土地出让手续；已购公有住房所在宗地为出让土地的，需缴纳相当于土地出让金的价款，办理土地转让手续”。根据以上规定，即不仅要缴纳土地出让金，还要缴纳相当于土地出让金的价款，形成缴纳两次价款的情况。根据对当地国土局实际操作的了解，项目土地为集团公司的大证，没有分割，因此，可以在办理分割时一次性的缴纳土地出让金，由划拨土地直接分割并转成出让土地，这样就既减少了购房者的费用，又缩短了土地类型变化办理的时间（所需缴纳的土地出让金为每平方米约25元左右，评估费每平方米2.5元左右）。该集团公司遂决定在办理分割时一次性的缴纳土地出让金，由划拨土地直接分割并转成出让土地，这样既减少了购房者的费用，又缩短了土地类型变化办理的时间。 请分析上述项目的风险点并提出你的控制措施。 1、由于该楼盘土地为划拨土地，为顺利的办理土地性质的变更，建议每户按揭购房者均需缴纳不低于变更费用的款项专户存储，且与发起行签定合法有效的质押合同。（由于集资建房在各地政策有一定差异，对于该点只要客户经理考虑到土地性质的变更费用对于抵押价值的影响，提出诸如降成等措施也可得