[管理学]第八章 物业的基础管理.pptVIP

第八章 物业的基础管理 1、物业维修的概念、特点，物业维修管理 的概念、特点、意义和内容。 2、物业设备管理的概念、特点、意义和内容。 3、熟悉房屋完损等级的评定，危房的评定与解危办法，掌握房屋修缮工程的分类，尤其是按工程规模来分时的小修、中修、大修、翻修、综合维修。 第一节 房屋维修管理 一、房屋维修管理概述 1、房屋维修的概念 2、房屋维修责任 3、房屋维修管理的概念 4、房屋管理维修的特点 5、房屋维修管理的意义 6、房屋维修管理的原则 7、房屋维修管理的内容 8、 二、房屋的质量管理 1、房屋完损等级的评定 2、房屋结构分类 3、房屋完损等级的评定基本做法 4、危房的评定与解危办法 5、房屋安全检查的方法 三、房屋修缮工程的分类 小修工程 中修工程 大修工程 翻修工程 综合维修工程 四、房屋维修工程经济技术指标 根据建设部颁发的《房地产经营、维修管理行业经济技术指标》的规定，考核房屋修缮管理的五个主要标准如下： （1）房屋完好率为50%~60%。 （2）小修养护及时率为99%。 （3）中修、大修工程质量合格品率为100%，其中优良品率为30%~50%。 （4）安全生产，杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故率小于3‰。 （5）年房屋完好增长率为2%~5%，年房屋完好下降率不超过2%。 第二节 物业设备管理 一、物业设备的涵义 二、物业设备系统的构成 三、物业设备管理的作用 四、物业设备管理的内容 五、房屋附属设备设施的保养制度 六、房屋设备的维修分类 七、设备维修管理的经济技术指标 房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，因自然或人为等因素导致房屋 损耗，而对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的 活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。 导致房屋损耗，主要有以下几方面因素： （1）自然因素。 （2）生物因素。 （3）地理因素。 （4）灾害因素。 （5）使用因素。 （6）设计或施工质量低劣。 （7）日常保养不善。 房屋维修的特点 维修计划性与临时性相结合。 维修普遍性与分散性相结合。 维修技术复杂、要求高。 维修经营性与服务性相结合。 （1）新建房屋在保修期内的保修责任由建设单位承担。 最低保修期限： ①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； ②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； ③电气系统、给排水管道、设备安装为2年； ④装修工程为2年； ⑤其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 （2）保修期满后由所有权人承担责任。 （3）无论是在保修期内还是在保修期满后，由于人为造成房屋损坏的，都应由行为人负责维修或承担相关维修费用。 房屋维修管理指物业管理企业依据房屋维修标准要求和合同的约定,对其所经营管理的房屋进行维护、维修的管理活动. 房屋维修管理的主体是物业管理公司 房屋维修管理的特点: （1）复杂性。 （2）计划性。 （3）技术性。 （4）维修成本和维修进度的有效控制。 （1）搞好房屋维修管理，有利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用安全性能，改善住用条件与质量。 （2）搞好房屋维修管理，有利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，实现房屋保值增值的目的，为业主、物业管理公司和国家带来直接的经济效益。 （3）搞好房屋维修管理，有利于城市建设和管理，保持城市房屋的建筑形象，起到美化生活的作用。 （4）搞好房屋维修管理，可以使物业管理公司在广大业主和住户中建立良好的信誉、塑造良好的企业形象，从而为占领竞争的物业管理市场打下扎实的基础。因为在激烈的市场竞争中，良好的信誉和高质量的维修管理服务技术，是一种竞争资本。 （1）确保房屋完好的原则 （2）改善使用功能的原则 （3）提高使用效率的原则 具体内容如下： （1）做好对所管房屋的查勘鉴定工作。 （2）维修计划管理。 （3）维修质量管理。 （4）维修工程预算。 （5）维修工程招标投标。 （6）维修成本管理。 （7）维修要素管理。 （8）维修施工项目管理。 （9）维修施工监理。 根据各类房屋的结构、装修和设备等的完好可将房屋的完损等级分为五类： 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房屋 房屋安全检查法： 直观法、刺探敲击听声法、仪器检查、 结构构件验算法。 ------------------------------------------------ 完好房： 这是指房屋的结构构件完好，装修和设备齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。 基本完好房： 这是指房屋结构基本完好，少量构件有轻微损坏，装