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三盛·颐景园 房地产营销策划书 策划人： 王 琳 王艺蓓 钱佳加 王蒙原 2010年4月25日  前 言 2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛颐景园目 录 第1部分 概要提示 1 第2部分 环境分析 1 2.1 市场分析 1 2.1.1 杭州房地产市场分析 1 2.2 房地产发展状况 1 2.3 土地出让情况 2 2.4 丁桥区域房地产市场分析 2 2.4.1 区域城市规划 2 2.4.2 房地产开发现状 3 2.4.3 竞争项目分析 3 2.5 市场走势研判 4 第3部分 机会分析 5 3.1 杭州房地产客户分析 5 3.2 杭州市住宅需求特征分析 8 3.3 丁桥区域客户特点分析 9 3.4 目标客户群定位 11 3.4.1 目标客群特征： 11 3.4.2 选购产品的动机： 12 3.4.3 购买行为特征： 12 第4部分 产品分析 13 4.1 地块现状分析 13 4.1.1 地块环境调研 13 4.1.2 地块周边环境调查 13 4.1.3 地块交通条件调查 14 4.1.4 周边市政配套设施调查 14 4.2 SWOT分析 15 4.3 产品定位 16 第5部分 战略及行动方案 17 5.1 定价原则 17 5.2 定价建议 17 5.3 价格调整方案 18 5.3.1 开发成本核算 18 5.3.2 价格定位 20 第6部分 营销策略 22 6.1 推广主策略 22 6.1.1 平面广告形式 22 6.1.2 多维广告形式 22 6.2 媒体组合建议 23 6.2.1 媒体投放目标 23 6.2.2 媒体投放原则 23 6.2.3 媒体选择 23 6.3 营销活动策略 24 6.3.1 活动设想 24 6.3.2 活动预期达到的效果 25 第7部分 营销成本 26 7.1 总体预算 26 7.2 预算分布 28 第8部分 行动方案控制 29 8.1 项目规模及开发进度 29 8.1.1 销售策略 29 第9部分 结束语 33 概要提示 三盛颐景园丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量整体上保持持续、稳定增长占全社会固定资产投资的比重过半房地产市场日趋成熟商品住宅成为住宅供应的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体商品房空置面积趋于合理，空置率不断下降商品住宅价格近五年呈降趋势 图2-1 土地出让情况 丁桥区域房地产市场分析 区域城市规划 　浙江省杭州市江干区丁桥镇位于杭州市郊东北部，距市中心10公里，是一个新兴的私营经济发展基地、杭城重要的副食品供应基地和重要的风景旅游开发区域。该镇东接天都娱乐城，与余杭区星桥街道为界；西连下城区科技经济园，与石桥镇为界；南至大石一级公路，与市区和绕城公路相连；北部是著名的皋亭山、黄鹤山风景区，总面积15.5平方公里。全镇辖10个行政村，1个居民区，1个市级开发区——杭州私营经济园区；2005年统计总人口2.5万，其中常住人口1.18万。丁桥镇素以粮、麻、茶、水果为主业，是改革开放的春风，吹开了丁桥诚招天下客的大气。经过多年的努力，至2005年，一个私营企业创业发展的基地——杭州私营经济园区已初具规模并全力拓展开发，上百家来自省内外的私营企业在这里兴旺发达，海通木业、阿思家羽绒、祝强医疗设备、西林链条等企业从这里走出国门，走向世界，成为丁桥建经济大镇的支柱；随着大杭州城区发展的构想和都市农业的发展趋势，花卉、珍禽、特种水产养殖正逐步取代传统农业，森禾花卉、三雄种苗、建塘水产、同协食用珍禽等省、市农业示范园从小到大，以其强劲的辐射力迅速推进了丁桥农业产业结构的调整步伐。丁桥集镇综合开发规划的制订和实施，使丁桥现代城镇建设目标由蓝图变为现实；以龙居寺景区开发为龙头，黄鹤山、皋亭山风景旅游资源的开发已列入了杭州市的总体发展规划，杭州“东南佛角”即将重现其间。丁桥大型居住区建成后将是一个居住人口达0万人，功能完备的大型现代化居住区。区域想要发展，教育配套不容忽视。区域规划设置36班中学两所、36班小学四所，12班幼儿园七所。通过与名校整合办学的教育发展方针，进一步提高师资水平，提升教育质量，教育配套的各个项目正在紧张建设中，杭师院附属丁兰学校，已于2006年下半年交付使用。随着今明两年区域内将有大量经济适用房小区陆续交付，丁桥的居住氛围也越发浓重了。政府各项配套设施的跟进，秋石快速路、留石快速路等快速路的开通，将缩短该板块和市区之间的距离。无可争议，丁桥板块依托政府打造城市中央居住区的战