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第二部分 购物中心财务规划概论 前言（PREFACE） 提升购物中心之市场价值乃是购物中心经理人之工作主旨。因此，作为一个经理人必须了解价值的意义，及其形成之力量与原因（尤其那些购物中心经理人可以控制者），购物中心经理人必须同时了解从预算程序中取得之财务资料并能善加运用为工具，从而提高购物中心之市场价值。 此项工作并不是如表面所见那么的艰难，下面各页将描述其重点协助你——购物中心专业——了解价值并如何予以增加，许多范例将一步又一步带领你经历各式各样你必须能够加以运用之财务分析，重要的词句、语汇及观念将在本文内详细定义且亦将在附录中说明。 序言（ACKNOWLEDGMENTS） 国际购物中心协会向下列所述之公司及个人表达谢意，他们贡献他们的专业与经验于本部份之出版。 本部份资料之基本来自于“Council of Shopping Centers Management Institute”PAUL G. DASSO，CSM/CPM与ROBERT J. FLYNN，CSM所拟定课程之部分讲稿。 PAUL G. DASSO，CSM/CPM，是位于伊利诺州Rosemont“Harold J. Carison Associates，Inc”之资深副总经理，他负责各类规模购物中心之营运与招商方面事宜，从小型邻里长条型态至大型区域室内型态，Mr.DASSO是国际购物中心协会管理学院及许多研讨会之讲师。 ROBERT J. FLYNN，CSM，是位于纽侧西州Paramus“General Growth Management，Inc”区域营运管理部门之资深副总经理，他是大型区域购物中心营运管理之专家，他的经验包括带状购物中心、大型区域型购物中心及专业第三人称之管理，Mr.FLYNN是ICSC Trustee亦曾是“CSM Admissions and Governing Committee”主席，他并且是ICSC的讲师，也是“ICSC Management Institute”的教师。 价值的概念（THE CONCEPT OF VALUE） 简言之，购物中心市场价值乃是被告知之买方在公开市场愿意支付购买购物中心之价金。 影响价格的因素（Forces That Affect Value） 有许多外部因子（external factors）在市场中不断的影响不动产价值。例如： ·社会因素（Social Force） —人口成长与衰落（Population growth and decline）。 —居民聚落之移动（Shift in population density）。 —家庭组成与人口数（Changes in size and makeup of families）。 —教育水准与社区活动（Attitudes toward education and social activities）。 ·经济因素（Economic forces） —自然资源多寡（Natural resources）。 —商业与工业发展方向（Commercial and industrial trend）。 —就业状况与薪资水准（Employment and salary trend）。 －金融与信用市场（Availability of money and credit）。 －售价、利率水平和税制负担（Price levels，interest rates，and tax burden）。 ·政治因素（Political forces） －土地使用分区（Zoning laws）。 －建筑管理规则（Building codes）。 －警政与消防管理规则（Police and fire regulation）。 －公共住宅（Government housing）。 －金融政策（Monetary policies）。 ·实施环境因素（Physical forces） －气候和地形（Climate and topography）。 －地质条件（Soil fertility）。 －矿区资源（Mineral resources）。 －社区条件（交通、学校、公园）（Community factors）。 －环境因子（Environmental considerations）。 其他如市场之供需条件、竞争者竞争评估、以及资产最佳化使用或者说最理想之使用方式能够产生最高利润回收之使用。 其他影响购物中心价值之金融财务因子尚有： ·风险的认知与掌