成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P.ppt

项目总体评价 综上所述，本项目未来客群将主要体现在： 客群区域： 高新区、城南区将为本项目提供主力客群。 客群类型： 首次置业为主，投资型为辅，以及少量区域内小换大购房者。 客群年龄结构： 26-30岁高素质、高知识人群的首次置业。 周边企事业单位45岁以上为子女购房者。 明确了竞争对手的情况， 清楚了目标客群的结构， 项目怎么做才能从众多竞争对手中脱颖而出， 更好的抓住客群？ 4.项目产品定位 项目位于市中心成熟地段，紧邻小寨商圈和高新CBD核心区； 项目目前已拆迁完毕，预计9月动工，售楼处10月底开放接受认购，预计2010年元旦左右工程出正负零，可开盘销售。 占地面积22亩 总建筑面积：12.75万平米 容积率：8.1 项目基本情况： 预计整体实现毛利润2.2—2.5亿 形象目标 树立良好形象和市场口碑 营销目标 2年实现整体超过80%销售率 开发目标： S（优势） 城市中央，西高新与城南结合处，紧邻小寨商圈，成熟生活区域，交通便利； 教育资源丰富，高校环抱，重点中小学相对集中； 临近小寨商圈，周边配套成熟，文化与居住氛围相对浓厚； 区域内相对体量较大，具备一定竞争优势； W（劣势） 项目整体容积率较高，居住较密集； 项目不临主干道，对项目形象造成不利； 项目东侧临吉祥诚信商业街，相对较吵闹。 项目swot分析 O（机会） 西高新未来的发展机遇及城南大规模的老城区改造运动，使得项目所在区域未来升值潜力无限； 区域内同质化楼盘销售接近尾声，在售楼盘以投资性公寓住宅为主，本项目具有一定优势； 区域内刚性需求旺盛； T（威胁） 大量的城改项目，对本项目商品房的价格构成一定冲击； 区域内几处未动工项目，与本项目质素类似，对本项目构成潜在威胁。 中度认知 高度认知 低度认知 突出强调 可为空间 短板所在 客户的价值认知 核心位置 优异的教育资源 成熟配套 项目形象 产品细节和品质 性价比 居住舒适度不足 外部居住环境嘈杂 核心位置 优异的教育资源 成熟配套 我们的核心竞争力 核心位置四大关键词： 二环边 高新CBD核心区 小寨商圈 吉祥路 通过人们耳熟能详的四大关键词，充分表明项目所处之城市核心位置 长安路—小寨教育圈（陕师大、美院、外院、财院、政法学院、长安大学、音乐学院、石油大学、邮电学院、科技大学、医学院等） 咸宁路—东二环教育圈（交大、理工大、西工院、纺院等） 吉祥路—边家村教育圈（西工大、西北大、电子科技大、西安大学等） 郭杜—高新新区教育圈（西部大学城） 优异的教育资源 西安四大教育资源占有其二 中小学校（吉祥村小学、电子一中、高新一中等 ） 购物（人人乐、家乐福、秋林商场、华润万家等 ） 医疗（交大第一附属医院、肿瘤医院等 ） 餐饮娱乐（小寨商圈及吉祥路沿线等） 成熟配套 对于客户的冲突认知我们如何进行引导？ 探求低度认知点的解决之道 （1）居住舒适度不足 产品的中度认知点需要精细打造，提升为高度认知点，实现价值认知转化。 使产品成为有效传递项目基础价值的窗口和媒介 将产品风格与居住的舒适度划等号，实现价值认知转化。 将产品细节传达进行到底！ 探求低度认知点的解决之道 （2）外部居住环境嘈杂 将产品劣势化解在产品综合实力之中，使客户忽略项目劣势。 充分利用户型合理及总价控制原则形成的比较优势，对客户形成强有力的吸引。 强化性价比，突出比较优势！ 在产品与市场之间建立有效的沟通点 城市中央·十万平米青春家园 产品定位 突出项目的地段，稀缺性，区域特征绝无仅有 突出项目客群为一群高知识、高素质，追求时尚现代生活的人们 户型配比建议 100% 109050 100% 1350 汇总 35% 38500 26% 350 105-115 3房2厅1卫 3房 35% 38250 33% 450 80-90 2房2厅1卫 20% 21000 22% 300 65-75 紧凑2室 2房 7% 7800 11% 150 45-55 1室2厅户 3% 3500 8% 100 30-40 1室1厅户 1房 比例 面积（㎡） 比例 户数（户） 面积配比 户数配比 面积区间 类型 房型 在户型设计中，尽量避免面积浪费，黑卫黑厨，以及房间比例失调等情况出现。 景观及公共设施建议： 建筑：风格要求大于材质要求；体现现代主义时尚风格，以符合项目主力客群的实际情况。在材质上则不必过分考究。 景观：精致要求大于规模要求；多做一些精致的符合时尚潮流的景观。 公共空间：亲和要求大于华丽要求；通过对电梯、大堂、小区街道景观等细节的描绘。（例如电梯内安装扶手，大堂安装防火钢化玻璃门，小区街道多放至些座椅等） 通过以上对产品附加值的深挖，体现对未来业主无微不至的关怀，从而提升项目整体形象，规避容积率高的不足，达到对销售价格的支撑。