成都保利斑竹园项目定位报告 66.pptVIP

一期 二期 三期 五期 四期 六期 七期 分期销售策略 分期开发顺序： 一期以经济型别墅为项目起势 二期中小面积高层产品+商业，通过商业拉升项目复合大盘调性 三期少量中小面积电梯+中大面积电梯，通过电梯走量承接一、二期的项目拉升，回流现金 四期联排别墅+双拼别墅+少量高层，通过社区水系景观与别墅拉升项目价值 五期高层电梯产品承接走量 六期少量别墅+高层电梯，通过河景资源与别墅物业再次拉升项目价值 七期以纯别墅物业收官 一期 二期 三期 四期 六期 五期 七期 通过物业穿插实现各物业价格不断拉升 分期推售排布 一期 二期 三期 四期 六期 五期 七期 通过物业穿插实现各物业价格不断拉升 产品价值体系一览 保利品牌在城北的绝对优势 北部新城核心启动区的核心居住配套 600亩自然生态规模别墅大盘 社区水系景观打造 坡地亲水别墅 高附加值产品打造 外部价值 内部价值 THE END THANKS * * * * * * * * * * * * * * * * 总人口 100万人 收入占比 20万以下 （20%） 20~40万 （25%） 40~50万 （33%） 50~60万 （14%） 60万以上 （8%） 购房意向占比 60% 72% 85% 85% 75% 潜在客户量 12万人 18万人 28.05万人 11.9万人 6万人 国际商贸城各收入阶段潜在客户量 核心客户群 城北商贸城商家 北迁各大专业市场人群 重要客户群 周边乡镇原住民 城北被动郊区化人群城北工业企业中层及以上人群 城北企事业单位、公务员及教育人群 跟随客户群 认同区域价值的跟随者 与城北有一定地缘性关系的人群 城北主动郊区化品质追求人群 省内二级城市及省外客户 嘉联客户资源 核心 重要 跟随 本项目客群界定 物业发展建议 市场表现 客户判断 本体研究 畅销户型集中于80-90㎡套二、110-130㎡套三户型，总价约在30-40万和40-60万； 片区市场缺乏品牌项目，市场空白较大； 80-90㎡套二户型未来供应较大； 国际商贸城客户是北部新城区域是项目的主要客户群； 改善性需求大； 对附加值及附加值的功能性要求高； 需求面积集中在80-90㎡、110-130㎡，总价在40-50万以及50-60万左右； 亟需生活配套 北部新城绝对核心位置，600亩新城核心大盘 占有数百米毗河河湾景观资源 国际商贸城已经启动运营，未来商业人气更旺 通过三个维度分析，确定项目整体定位 北部新城核心 新城市生态双核驱动规模大盘 物业发展方向 住宅部分： 高层电梯公寓---项目主力产品，实现项目资金快速回流 联排别墅产品----拔高项目形象，拉升项目物业价值 商业部分： 控制商业体量，提供社区配套型商业为主 户 型 建筑面积 套数比例 主要客户群细分 2房 70－90 23% 私营业主、企事业单位公务员、原住民、被动郊区化人群 大2房 90-110 24% 公司职员、事业单位员工、最求郊区品质员工 3房 110-130 30% 私营业主、企业中层、公司职员、最求郊区品质人群、地缘性人群 大3房 130-150 17% 公司职员、被动郊区化人群 4房 170-200 3% 私营业主、企业中层、地缘性人群 其他 200-300 4% 私营业主、企业中层、地缘性人群 合 计 100% 客户 构成 城北新城 大城北 其他 合计 57% 32% 11% 私营业主 企业中层 公务员 原住民 公司职员 被动郊区化 最求品质 地缘性人群 其他 100% 主力需 求户型 2房、3房 少量4房 3房为主， 少量4房 2房为主 2房为主 大2房、 大3房为主 2房、大3房 大2房、 3房为主 3房为主 少量4房 3房 为主 比例 20% 12% 8% 9% 8% 12% 6% 14% 11% 100% 依据项目核心客户的需求打造物业，迅速集聚人气，树立项目标杆形象； 结合客户需求和市场表现看，在保利品牌的强势效应下，合理的户型功能设置是我们户型配比的关键。 电梯产品中110-130㎡的功能性三房产品应为主力产品，在核心位置布置大面积产品以拔高项目品质和形象，临路侧布置中小产品以丰富项目产品线。 电梯产品在注重功能性的基础上，通过高附加值送赠达到主力面积段，形成单价和高性价比优势。 别墅产品应保证其舒适的空间尺度感，并通过地下室、花园、大露台送赠等形式实现空间的较大延展，在保利品牌延伸的同时形成高性价比优势。 住宅物业配比原则 项目整体户型配比 别墅 户型 户型面积区间 建筑面积 花园面积 套数 套数比 户型总面积 面积比 小联排 180-220 200 50 150 48% 30000 43% 联排 220-250 235 70 100 32% 235