沈阳融丰·水鏡閣前期营销策划方案(42页）.pptVIP

戴德梁行沈阳团队 立体园林 少量水景 高株植物 私家花园 健身器材 * 3 产品策略 园林景观 智能设施 智能IC卡 楼宇对讲 闭路监控 巡更系统 专属会所 3 产品策略 插花训练室 厨艺培训室 中医按摩室 茶艺棋牌室 技能培训 健康保健 太极拳培训 网络培训 网络平台 陶冶情操 专属会所 3 产品策略 DV视听室 读报室 推杆室 交谊舞中心 针对性 实用性 持续性 * 摒弃：健身中心 游泳馆 麻将室 幼儿园 干洗扩印 社区超市 氧吧 物业管理 社区活动的组织者 3 产品策略 网络平台的维护者 社区管理的执行者 港式管理 人性化服务 专业化队伍 社区基金的运营者 职能： 产品附加 3 产品策略 私家花园 大飘窗 屋顶花园 阁楼 露台 融丰·水鏡閣 |融丰·水鏡閣|营销策划构想 二OO七年 一月 致沈阳融丰置业发展有限公司 2002年进沈阳市场 2004年分公司建立 调研/策划/代理/物业 在职员工90余人 累计服务项目近200万平 高端住宅/写字楼/酒店式公寓/商业 华新/万恒/玛莉蓝/和泰/穗港/昌鑫 2006年海悦国际大厦6个月完成90%销售 2006年南湖五金工具市场开盘实现70%销售 2007年期待新的突破…… 1 市场如是说 成功是怎样炼成的 市场分析/目标客群锁定 2 梦，愿望的达成 市场定位 3 产品价值论 产品策略 4 好酒勤吆喝 营销推广策略 1 市场如是说 市场分析/目标客群锁定 市场竞争与消费心理 E F 本项目 市场供给 1 市场如是说 保利百合花园 罗马假日 鑫丰国际 富雅豪临 新湖北国之春 巴塞罗那 周边供给114万平，已消化约40万平 68、76、98 52-142 鑫丰国际 90、105 24-142 巴塞罗那 91-93 50-124 保利百合花园 * 80 * 80-120 罗马假日 90-110 50-135 新湖北国之春 90-110 71-178 富雅豪临 主力面积(㎡) 面积范围(㎡) 项目名称 面积分析 1 市场如是说 面积跨度大，目标客群涵盖多个阶层 合计 一室 巴塞罗那 鑫丰国际 保利百合南园 * 罗马假日 新湖北国之春 富雅豪临 项目名称 15% － 15% 52% 10% 8% 1626户 － 30% 70% 2516户 － 39% 46% 11315户 统计 * 440户 － 29% 56% 334户 － 19% 29% 1505户 5% 30% 55% 1894户 1% 22% 69% 复式(跃层) 三室 二室 户型比例 户型分析 1 市场如是说 二室配比占据绝对主力 3.9-4.2 3.3 鑫丰国际 3.9-4.5 3.3-3.6 巴塞罗那 3.8-4 3.3-3.4 保利百合花园 3.9-5.4 3.9 罗马假日 3.55-4.2 3.3-3.6 新湖北国之春 4.2-4.3 3.2-3.6 富雅豪临 客厅开间(米) 主卧开间(米) 项目名称 开间设计 1 市场如是说 二室主卧3.3-3.4米 三室主卧3.6米 二室客厅3.9-4米 三室客厅4.2-4.5米 部分高层为转角或飘窗 多层为飘窗、高层普通窗 鑫丰国际 大部分落地、转角窗 大部分飘窗、少量转角窗 保利百合花园 普通窗 普通窗 罗马假日 大部分落地、转角窗 大部分飘窗 新湖北国之春 270度转角窗 部分飘窗 富雅豪临 客厅窗 主卧窗 项目名称 窗设计 1 市场如是说 卧室多为飘窗，客厅多为落地窗 销售价格 1 市场如是说 随工程进展，整体均价接近4500元 4550 4000 鑫丰国际 * 5000 * 4200 巴塞罗那 4900 4000 保利百合花园 - * 4062 罗马假日 5500 4300 新湖北国之春 5700 4500 富雅豪临 最高价 均价 项目名称 沿北二路和云峰街一侧为2层商业，北侧虹桥路为1层商业 鑫丰国际 沿北二东路一侧为3层、云峰街2层 保利百合花园 裙楼为4层商业 罗马假日 沿云峰街一侧为2层商业，沿北一路一侧为1层商业 新湖北国之春 商业配套面积近5500㎡，约占总建面2%，为2层商业 富雅豪临 临街商业 项目名称 临街商业 1 市场如是说 临云峰街为2层商业 1 市场如是说 市场表现 客群不局限在铁西区，和平区、皇姑区人群增多 最高价超过5000元大关，铁西不乏实力客群 面积范围跨度大，面积配比多而全 产品设计雷同，主打景观或地铁，个性特征不突出 区域市场渐趋成熟，竞争范围渐趋扩大 2年中价格涨幅较大，市民逐渐接受每年500元的涨幅 人群锁定 （客户群年龄段分析） 1 市场如是说 前提： 有支付能力 有购买欲望 40-50岁构成了高端购买的主力人群 生活圈 1 市场如是