1-房地产企业分阶段财税实务课件.ppt

1、项目设立及取得阶段 见图 （1）项目设立一般形式 （2）特殊项目公司形式优劣及筹划 1、项目设立及取得阶段 读图 （3）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划 （4）发票对后期土地增值税及企业所得税影响； 1、项目设立及取得阶段 读图 （5）成本项目处理、成本对象确立、利息资本化等成本核算对后期两税影响； （6）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对； 2、开发阶段 （1）项目开发阶段介绍 （2）前期成本合同订立对土地增值税影响 （3）设计合同几点注意事项（营业税、所得税及土地增值税处理） 2、开发阶段 （4）成本核算对象对所得及土增影响 （5）开发阶段的的测算 （6）基础设施与分摊 （7）建安费（合同、结算、发票）处理，分摊及分配处理 （8）利息与资本化 （9）不同分摊方法对会计利润、所得税及土地增值税影响； 其他见图 3、预售及销售阶段 （1）预售及销售介绍及会计处理 （2）营业税、土地增值税、企业所得税最新规定（营业税条例及细则、国税发[2006]187号及国税函[2010]220号、所得税31号文件） （3）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点） （4）项目备案登记规定及筹划 （5）核算提示 （6）收入税务检查重点（展开重点讲解） 4、完工阶段 见图 5、注销阶段 见图 一、房地产开发企业业务招待费、广告宣传费的扣除问题？ ●《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条　企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。 第四十四条　企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 ●国税发[2009]31号 第六条 “企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现……” 判断：符合以上规定？。 二、关于租金收入、债务重组收入确认问题 “根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。” “企业发生债务重组，应在债务重组合同或协议生效时确认收入的实现。” 三、关于股权转让所得确认和计算问题 企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。 ★提示：先分后转 四、从事股权投资业务的企业业务招待费计算问题 对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。 以上二~四均摘自《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）。 五、关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题 根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业以不同形式取得财产转让等收入征收企业所得税问题公告如下： 一、企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。 二、本公告自发布之日起30日后施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入计算的所得，已分5年平均计入各年度应纳税所得额计算纳税的，在本公告发布后，对尚未计算纳税的应纳税所得额，应一次性作为本年度应纳税所得额计算纳税。 摘自《关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）。 六、关于工会经费企业所得税税前扣除凭据 “根据《工会法》、《中国工会章程》和财政部颁布的《工会会计制度》，以及财政票据管理的有关规定，全国总工会决定从2010年7月1日起，启用财政部统一印制并套印财政部票据监制章的《工会经费收入专用收据》，同时废止《工会经费拨缴款专用收据》。为加强对工会经费企业所得税税前扣除的管理，现就工会经费税前扣除凭据问题公告如下：一、自2010年7月1日起，企业拨缴的职工工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，凭工会组织开具的《工会经费收入专用收据》在企