房地产开发实操精要方法技巧.pptxVIP

房 地 产 开 发 实 操北京北大资源地产有限公司引 言本篇主要通过对不同层级城市实操的探索，让大家了解多种多样的房地产开发方式。目 录一 关于土地二 项目实操三 部分术语及热点话题四 “五证二书”详解五 总 结一、关于土地法执行1、土地法执行“不太严格”的区域(主要是三四线的地、县级市)1）、这些城市的显著特点是可以做到土地开发一、二级联动或量体裁衣，定向招 标、协议出让,以达到一、二级的联动开发；2）、用地的选择：规划、市政、土地、拆迁等综合判断3）、建立四个模型： 产业（业态）组合模型 空间规划模型 融资模型 顶层设计模型一、关于土地法执行2、供地控制严格的城市—— 一线城市1）、一般情况下，没有特殊关系或政府承诺，不做土地一级开发，因为其 战线长、时间长、不可预见因素多，成本审核严格，利润低。 资金成本（一级开发）：35%自有资金不计利息； 65%计息，按10%利 率计算。2）、有实力的公司一般独立或组成联合体在市场上拿地 优点：周期短，从拿地到开工一般半年左右；产品明确、可变系数小 缺点：资金需求量大一、关于土地法执行3、通过市场进行招拍挂1）相对一、二级联动来说，直接从市场通过招拍挂拿地，对项目的定位相对有局限性；2）一、二级联动虽有灵活性，但不确定因素也多，两种方式各有利弊；房地产策划——定位策划5W2H活动属性5W2H说明对策主题做什么要做的是什么？该项任务能取消吗？该活动增值吗？取消不必要的活动目的为什么做为什么这项任务是必须的？澄清目的位置在何处做在哪儿做这项工作？必须在那儿做吗？改变顺序或组织顺序何时做什么时间是做该工作的最佳时间，必须在那个时间做吗？人员谁来做谁来做这项工作？应该让别人做吗？为什么我来做这项工作？方法怎么做如何做这项工作？这是最好的方法吗？还有其他方法吗？简化任务（整合、自动化等）成本花费多少现在的花费是多少？改进后将花费多少？选择一种优化方法定位策划产品定位营销定位策划营销策划……二、项目实操土地一级开发流程示意图市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见土地一级开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设 委办局联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案原土地所有者或使用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市国土局提出土地一级开发申请市国土局商相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。市政府批准1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续2、存量国有建设用地收回国有土地使用权市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（委托或招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同市政府1、土地供应计划2、土地利用年度计划3、土地储备开发计划 依据1、北京市国民经济和社会发展计划2、北京城市总体规划3、北京土地利用总体规划市园林局古树处理意见土地一级开发主体市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委核准← →← →← →← →征询意见和审批前期策划计划编制组织实施土地一级开发 土地一级开发二、项目实操经营性项目用地招拍挂出让流程图市国土局会同市发改委等有关部门确定土地出让价格市土地交易市场1、到土地交易市场购买相应土地的招标拍卖挂牌文件2、交纳竞买保证金或者投标保证金3、竞买人按规定参加招标、拍卖、挂牌现场竞价活动市发改委、市建委项目核准或备案市国土局1、签订国有土地使用权出让合同2、交纳政府土地收益和土地开发费等投标人、竞买人中标人、竞得人 依据市政府年度土地供应计划1、北京市国民经济发展计划2、宏观调控和房地产市场运行情况3、储备开发土地情况市相关部门办理建设工程相关手续市国土局1、确定土地出让方案2、发布国有土地使用权出让公告（报纸、网站、土地交易市场）3、制定招标拍卖挂牌文件市规划委建设用地规划许可证签订合同和办理后续手续市场交易入市准备← →← →← →土地入市交易二、项目实操二级开发流程关