房地产项目资金管理体系及融资模型实战培训_253页.ppt

第一讲 房地产融资模型和案例 房地产一般银行项目融资 房地产集团银行授信管理 房地产信托项目融资 房地产项目境外融资 房地产债券融资 表外负债设计 房地产一般银行项目融资 贷款门槛： 1、四证齐全 土地使用权证、用地规划许可证、 工程规划许可证、工程施工许可证（非桩基） 2、自有资金 包括地价付清证明、工程投入的凭证， 自由资金达到35％以上， 3、分期开发的项目，按各期衡量 贷款方式：抵押或者担保 普通开发商、品牌开发商各不同 贷款利率：一般的地产商，利率上浮幅度不等， 最低也是 基准利率； 品牌的开发商，利率或许有下浮，但至少必须 是集团担保；而且银行规模紧张时利率也会上调。 市场化现象越来越明显。 贷款期限：根据项目开发和销售进度而定，1-3年都有 其他条件：存款、按揭、其他业务，比如票据贴现等 贷后管理： 1、款项支付 2、销售回款 3、书面形式：承诺函或监管协议 国内某品牌开发商实例——项目A 项目A简况： 1、建筑面积40万平米，分3期开发 2、总投资16亿，每期大约5-6亿元 3、1期、2期四证齐全，3期不全 二、房地产集团银行授信管理 A模式的特点 1、A模式符合人行121号文规定，不需要经人行和银监会审批； 2、A模式的授信主体为项目公司，授信主办行为项目所在地分行； 3、不特别注重集团公司的整体负债率，只需单个项目公司满足35％自有资金投入及“四证”齐全即符合提款条件。 B模式的特点 1、B模式不符合人行文件规定，故采用该模式授信需报人行审批，并得到相关批复。B模式是全国性地产商融资模式的发展趋势，但人行目前没有马上放开该模式的迹象； 2、B模式的授信主体为集团总部，授信主办行为深圳市分行； 3、B模式需接受人行等相关部门的特别监管，集团公司整体负债率不得超过65％，下属项目公司必须放弃对外融资权，向银行申请授信的单个项目必须满足35％集团资金投入及“四证”齐全等提款条件。 三、房地产信托项目融资 四、房地产项目境外融资 五、房地产债券融资 六、房地产表外负债设计 第二讲 房地产集团资金管理体系 房地产集团资金管理模式 房地产集团资金管理业务 资金管理工具 金融工具介绍 一、房地产集团资金管理模式 二、房地产集团资金管理业务 三、资金管理工具 四、金融工具 内部银行，半商业银行； 总部职能部门； 与一线（财务部）的关系 相对于一线： 紧密型成员单位——客户； 一线与后方； 相对于资金中心： 房地产集团资金管理业务 部门组织架构 1、集团本部 2、控股子公司 3、参股子公司 服务对象 房地产集团资金管理业务 部门组织架构 1、统一结算 2、统借统贷 3、统一管理 管理原则 三个统一 资金中心存在的目标是实现资金在集团范围内的优化配置，提高集团资金运作效率和效益，并为集团未来的快速发展提供有力的资金支持。 房地产集团资金管理业务 部门组织架构 实 例 房地产集团资金管理业务 部门组织架构 1、资金管理制度 2、各类业务制度 房地产集团资金管理业务 内部资金制度及业务 财务公司简介 房地产集团资金管理业务 集团财务公司 中国人民银行1996年颁布了《财务公司暂行管理办法》、1997年下发了《关于加强企业财务公司资金管理等问题的通知》，初步确定了财务公司的业务范围和基本功能； 2000年人行发布实施《企业集团财务公司管理办法》，相对全面完整地为财务公司确立了性质、任务、功能； 2004年7月，中国银行业监督管理委员会颁布了新的《企业集团财务公司管理办法》 财务公司简介 房地产集团资金管理业务 集团财务公司 财务公司,是指以加强企业集团资金集中管理和提高企业集团资金使用效率为目的，为企业集团成员单位（以下简称成员单位）提供财务管理服务的非银行金融机构。 信托基本架构图 表外负债设计 项目公司 信托公司 集团公司 50％ 50％ 委托 境内表外设计——信托设计 信托架构变化图 表外负债设计 信托表外设计 项目公司 信托公司 集团公司 50％ 50％ SPV 设立 回购 关键点 表外负债设计 境内表外设计——信托设计 集团公司和信托公司的关系 集团公司和SPV的关系 SPV的形式 公司？基金（