物业管理前期介入0611讲义.pptVIP

物业管理前期介入 学习目的 1、了解物业管理前期策划者该做些什么 2、怎样编制物业管理方案 第一节 物业管理前期介入 第二节 物业管理方案概要 第一节 物业管理前期介入 物业管理前期介入的涵义 物业管理前期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划，规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。 把好规划设计关：前期介入从开发、策划、规划设计开始，用长远的眼光，从功能、选材、室内外环境、安全、方便等，对物业布局、配套、建筑造型、房型设计、电力负荷设计、垃圾堆放处理、电话、有线电视管线铺设、空调位、排水位预留等等提出建设性意见； 把好施工监理关：通过加强对施工材料、隐蔽工程的过程监管，及时发现问题，并向开发商提出，同时向开发商提出更多的建议，监督施工质量，使物业在建设过程多一份保障。 把好验收关，为接管打下基础。通过对土建结构、管线走向、隐蔽工徎、设备安装等提早介入熟悉，为验收工作打好基础。 便于日后开展物业管理：1、提早与业主建立良好的客户关系，利于日后管理；2、对房屋、设施、设备比较了解，利于后做保养、检修等 有利于物业销售或出租：提早为潜在客户利益着想，促进物业的销售和出租 归纳总结： 完善规划设计和使用功能 更好地监理施质量 为验收接管打下基础 便于日后对物业的管理 有利于物业销售或出租 前期介入主要分为四个阶段： 立项决策阶段 规划设计阶段 建设阶段 施工验收阶段 销售阶段 专业人员准备 收集相关资料 确定工作方法 准备设备器材和资金 介入形式 向物业管理单位及其聘请的专业机构提供咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。 对如下主要内容为开发商开发决策提出前瞻性的意见，减于决策盲目性和主观随意性。 市场定位 目标业主构成 目标业主消费水平 周边物业管理概况 物业管理服务内容 物业管理服务标准 成本及利润测算 介入主要工作内容 根据物业建设成本及目标客户的定位，确定物业管理的模式； 根据规划和配套，确定物业管理服务的基本内容； 根据目标客户情况，确定物业服务总体服务质量标准； 根据物业管理成本初步，确定物业管理费收费标准； 从物业建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的、建立在合理性能价格比之上的、物业管理框架方案。 注意事项 在此阶段除对物业档次定位外，还要考虑物业的使用成本； 物业管理的模式要和业主的生活水平、文体需求相一致； 要完成此阶段物业管理的工作需要对市场准确把握和深刻认识，同时具备知识面广、综合素质高、策划能力强的高级人才。 介入形式 参与各项讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计提出意见和建议，此时建议，此时介入的物业管理企业应该站在业主的角度看待、分析问题，这样做并不与物业建设单位相冲突，相反在以下几方面将受益： 一是通过优化设计或在使用维护角度上对设计方案进行调整，使物业建设单位项目在总体上更能满足购房者的需求，从而对促进项目的成功运作有利，降低了开发风险； 二是设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为物业建设单位节约资金； 三是分期开发的物业项目，对公用配套设施、设备和环境能更好地协调，可以使各分期之间顺利过度。 介入主要工作内容 1、对物业的结构布局、功能方面提出改进建议 2、对设备、设施的设置、选型及服务方面提出改进意见 3、针对安全、环境、保洁的设置提出意见 4、就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见 注意事项 在此阶段提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性； 一定站在已确定的目标客户的角度上来看待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建设和使用成本及目标客户的需求及经济承受能力相结合，这样才能将业主、物业建设单位与物业管理企业的目标利益统一起来； 所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求。 介入形式 此阶段主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设在的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。 介入主要工作内容 就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案； 对内外装修方式、布局及工艺等从物业管理的角度提出意见； 熟悉并记录基础隐蔽工徎、管线的铺设走向，物别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。 监督工程质量：施工材料、设备安装、防漏等隐蔽工程的质量； 掌握物业全部情况：熟悉各项设施、水电管道开关阀门位置、收集设备厂家资料、图纸更改要点记录； 督促物业管理所