苏宁紫金东郡下阶段（2010年5-8月）营销推广方案.pptVIP

地块：NO.2010G13 （紧邻地王保利紫晶山项目） 　　土地位置：栖霞区马群大庄5号(东至凯旋路、 西至规划绿地、北至仙林大道) 　　总出让面积：97396.2平方米 　　规划用地性质：二类居住用地 　　出让年限：住宅70年、商业40年 　　容积率：≤1.2 　　挂牌出让起始总价：40900万元 　　出让楼面地价：3499元/㎡ 5月10日，经过54轮拍卖，朗诗地产最终以7.05亿拿下G13地块，楼面价6032元/平米。 销售动态： 目前均价：15000元/平方米左右 在售117-280㎡多层与洋房产品，目前余房仅40套左右，总去化率92%。 三期产品为35-50平米挑高5.4米小户型，预计9月上市 优惠：一次性付款每平米优惠200元，按揭无优惠 市场总结 政策紧缩，成交下滑，下阶段楼市走向预期无法乐观。尽管开发商手头资金暂时充裕，但是面对愈来愈紧的信贷政策，投资客不再轻易出手，而“一刀切”的二套房政策也阻碍了部分改善型刚需客户的置业需求，这使未来房地产市场走势更加严峻； 竞争板块内目前供应量相对较少，目前供应较大的仅中惠一家，主要竞争对手保利、中惠、仙龙湾等均计划在下半年开盘或加推，届时竞争加剧。 前期蓄水状况 紫金东郡自2010年1月23日开始进行预约排号，截止至4月30日为止，本项目累计排号412组（含控号20组）。 最近一次梳理，排号客户约400组，其中A类客户约50组，B\C类客户约300组，明确不买的客户约50组。 根据来访客户分析，本案客群以自住为主，主要客户年龄区间在35-40岁，需求面积段在120-140平米之间，与本案产品接近，客户最关心的问题为单价、总价、房型、面积。 首次开盘方案建议 开盘时机：从目前市场与项目自身情况看，本案已具备开盘条件，而且各种因素促成，5月开盘利大于弊。5月必须开盘原因： 一、目前已有400余组蓄水客户，已长期积压，必须释放； 二、时间过长，会流失前期一批忠实客户，后期市场观望情绪或有加重，6-8月也将进入传统的淡季； 三、政策明令无销许不得收诚意金，本案已涉违规，再拖下去一旦有客户不满举报，公关风险增大； 四、本案工程已达预售要求，销许随时可领。 五、区域市场目前供应不足，本案趁机补进 ——因此建议5月22日开盘 开盘地点：龙吟广场体验中心 开盘优惠：1、成功购房两个点优惠（仅开盘当天订房享有，或视情况灵活运用）；2、一万抵两万优惠；3、当天订房赠送价值4999元的苏宁电器现金劵（该劵不能折现） 首次开盘方案建议 开盘方式：排号，摇号。此种市场情况下，摇号显然不可取，建议排号。 基本动作：销许拿到当天，通知A类与内部客户，价格公布，缴定金锁定房源，消化部分房源。开盘当天来现场签约。 A类与内部客户选房结束后，通知B、C类客户来看价格，锁定意向房源，确定此类客户意向的强弱。 开盘当天选房方式如下： 1、通知全部客户开盘时间，按照缴纳诚意金的序号排队选房，此种方式会出现空号，存在风险。 预案：出现空号时找人顶替。缺点：操作难度大，销售员对客户需要较强的把握。 2、区别通知开盘时间：先通知意向比较强的客户，晚点通知意向差的客户，此方式违背之前以诚意金序号选房的承诺。 预案：根据客户到场先后顺序直接进入选房；或按照到达先后顺序换号。风险，部分B、C类诚意客户未选到房源，解决办法，后续房源的跟进（或现有房源分栋销售） 5-6月活动——客户维系活动 亲子活动—— 苏宁双城汇——地铁体验月之系列活动 “我梦想的家”——紫金东郡 六一亲子绘画才艺赛 时间：6月1日（拟定） 地点：龙吟广场苏宁体验中心 目的：加强与业主及意向客户情感沟通，促销余房。 活动内容：结合“地铁体验月”主题举办与地铁主题相关的绘画活动，现场举办亲子游戏，才艺有奖竞赛，茶点等，并赠送后续电影票 5-6月媒体计划与预算 共享平台：采用“周例会”模式，蓝风提供《市场简报》，甲方分享销售接待小结（销售周报）、工程进度、推广发布状况。蓝风根据市场动态，结合项目动态给出下阶段营销工作的详细建议。 现场支持：策划定期到销售一线、项目基地内了解销售及现场情况，并随时与销售沟通，根据销售需要提供策略，举办活动时乙方派人支持。 我方工作推进：每周调整下阶段工作计划，每月底提交下月工作计划 附件：6-7月四大院线影视信息 1 紫金东郡 2010年5-8月营销推广计划 (讨论稿) 蓝风机构 2010年5月13日 市场分析 政策面 2010年3月份以来楼市政策一览 从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。 中国人民银行 5月10日 金融政策 住建部要求商品住房严格实行购房实名制,未获预售许可项目 开发商不得收取定金。