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我国房地产金融市场的现状及发展趋势 　　摘 要:房地产业是一个资金密集型产业,与金融业存在着很大的关联度,因此发展房地产金融市场必将促进我国房地产业的健康发展。如何加强我国房地产金融市场管理,发展和繁荣我国房地产金融市场是我们亟待解决的重要问题。 　　关键词:房地产金融 金融市场 融资渠道 金融创新 金融监管 　　中图分类号:F293.3 文献标识码:A 　　文章编号:1004-4914(2010)05-042-02 　　 　　房地产业是典型的资金密集型行业,这决定了房地产业的发展离不开金融业的有效支持,因而建立房地产金融支持体系显得至关重要。 　　一、房地产金融市场的概念及分类 　　1.房地产金融市场的概念。房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所,也可以是无形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新,房地产金融市场的业务范围日益扩大,包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。 　　2.房地产金融市场的分类。房地产金融市场作为金融市场的一个重要组成部分,可以按照多种标准进行分类,如按服务对象不同,房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场;按市场层次的不同,房地产金融市场可分为一级市场和二级市场;按市场交易方式,房地产金融市场可分为协议信用市场和公开市场。 　　3.房地产市场与金融市场的关系。自1998年住房货币化改革以来,我国房地产业得到了极大的发展,其中金融市场尤其是信贷市场的支持起到了举足轻重的作用。据中国人民银行11日发布的《2009年第四季度货币政策执行报告》中的数据显示,截至2009年年末,我国主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元,占各项贷款余额的19.2%,显然,房地产业已成为我国金融市场的重要组成部分。而房地产市场的繁荣离不开金融市场的参与和支持,同时房地产市场的繁荣也促进了金融市场的进一步发展。 　　二、我国房地产金融市场的现状 　　20多年来,通过改革和政策举措,我国住房建设和房地产经济持续高速发展,同时,我国住???金融业务持续快速发展,形成了以住房抵押贷款为主,以住房公积金为辅,兼有住房储蓄的住房融资体系。2009年我国房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。2009年前三季度,我国房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%;房地产销售同比增幅达44.8%,创自1998年房改以来历史同期最高水平;房价持续上涨,环比连续7个月正增长,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%;前三季度国内贷款增速达47.2%,个人按揭贷款增速达107.7%,国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快,占资金来源的比重明显提高。但是由于我国的房地产金融业起步晚、加上市场本身各种因素的限制,也存在很多问题。 　　1.房地产金融工具单一,住房开发过于依赖信贷资金。我国的房地产债权金融工具品种很少,只有个人住房按揭贷款、住房储蓄贷款和住房公积金贷款等。在我国房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析,有55%的资金直接来自银行系统,如果加上施工企业垫资中银行贷款,住房开发项目实际对信贷资金的利用占其资金总规模70%以上,形成了对信贷资金的单向依存关系。一旦房地产市场出现萎缩,必将给银行系统造成严重危害,使银行面临倒闭和破产的风险。 　　2.地产金融市场深度仅限于一级市场,金融体系尚不健全。目前我国房地产金融产品都集中在房地产金融业务的一级市场,对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券(MBS)、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品,除去MBS正在建设银行进行试点外,其他产品目前还于理论研讨阶段,距离市场操作还相差甚远。由于房地产融资市场体系尚不健全,缺少专业性住房金融机构和向住房融资提供担保和保险的机构,容易导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等问题。 　　3.房地产金融资金运作效率较低,存在流动性风险。由于我国房地产金融机构不健全,缺乏科学、合理、规范的经营,使得房地产市场资金的配置效率低下;受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约,融资数量有限,难以满足房地产庞大的资金需求。这就容易导致流动性风险,出现“短存长贷”的现象,再加上房地产企业的经营具有不确定性,一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款,银行就会出现流动性危机。 　　4.缺乏对低收入者住房供给的金融支持,政策性住房金融制度存在缺陷。我国是一个发展中国家,粗略估计,低收入人群大约占城镇人口的15