打掉房价永远上涨预期.docVIP

打掉房价永远上涨的预期 　　暴涨暴利的时代必将走向终结，我们需要一个稳定发展和可预期的房地产业。唯有稳定发展，才能堪称支柱，为处于关键期的经济结构转型保驾护航，而不是添乱，唯有可预期，才能回归民生，让中下阶层不再迷失，尤其为年轻一代提供良好的生活和创业环境。 　　因此，本次调控不容有失。决定调控成败的关键有两个：一是建立楼市调控的长效机制，不再受制于经济周期的波动和即得利益群体的阻扰推诿；二是通过本次调控，以坚决行动破除房价永远上涨的迷梦。 　　长效机制的建立非一日之功，可能需要在发展的过程中进行局部变革。比如，与土地财政密切相关的分税制，与炒房需求兴盛相关的狭窄投资机制，以及与畸形增长结构相伴随的GDP考核机制等。 　　当前，制胜的关键在于彻底打掉对房价永远上涨的预期。 　　 　　房价永远上涨论主导市场意识 　　 　　新政实施两个月，楼市进入僵局。开发商在集体硬抗，部分市场敏感者开始预感到不妙。买房人在集体观望。投机客抄底意愿强烈。政府暂时也在观望，以决定下一步政策。这种局面的打破很快就会来到，区别在于开发商和政府下一步谁先出手。 　　开发商在硬抗：迷信永远的支柱 　　开发商之所以不愿意降价，首先是不差钱。之前的黄金10年，让众多开发商储备了一定的过冬粮食。目前开发商持有的现金超过2500亿元，有人公开声称，开发商资金的耗尽至少需要半年甚至更长的时间。 　　这一切主要归结于房价永远不会下降的预期。他们过度信奉刚需、土地稀缺、城市化进程、永远的支柱产业等理论。中央政策虽然很严厉，但他们仍寄望于地方政府的庇护，坚信用不了多长时间，楼市还会回到快速上涨的轨道，只要扛一下，买家一定忍不住出手，中央不会也不能真正把楼市打下去。 　　 　　投机客在观望：准备伺机抄底 　　前两次楼市调控，分别由于实体经济下挫和全球次贷危机冲击而中途停滞，逆势抄底者成为大赢家，由此形成政策的逆向预期，房地产政策调控反而让资深投资者拥有了洗牌握筹的机会。当前，投资者继续围绕政策轴心博弈：一些人退场观望，而更多人则手握雄??等待抄底机会，他们相信政策将无疾而终，政府不可拱手让出土地财政。 　　理财的快速发展，客观上加重了楼市投机心理。随着公众投资理财意识的日益提高，人们开始对通胀两个字变得异常敏感――就连开发商打广告的卖点也变身为“买房就是对抗通胀的最好手段”。近年来的投机客不少是在 “通胀预期下如何购买住房保值”的诱导下进入市场的30多岁的年轻人，出手相当狠准，又有方法策略，以如何最大化地套出银行信贷成行为准则。近几个月来，房地产市场“抢购”现象是与这样的观念密切相关。 　　 　　政府在等待：研判后市走向 　　国务院和各部委的政策已暂告一个段落。从成效上看，这轮调控让北京、上海等地的楼市急速降温，成交量快速萎缩，已经触及底部。价格方面，二手房下跌10％左右，新房逐步分化，促销现象开始出现并有望在一两个月内大量涌现，下半年将是房价盘整下跌的时期。 　　关于后续调控措施，政府需要研判后市走向再决定什么时候出牌，出什么牌。现在政府手中还握有不少王牌，比如加息和征收房产税等。但本轮楼市调控的目的，是让房价降温进而走向理性，而非令其冰冻至死，是阻击战而非歼灭战，并做好了长期作战的准备。 　　 　　误判可能导致暴涨暴跌 　　 　　2003年以来，中国楼市还没有经历过一次真正意义上的下跌。2008年秋至2009年月5月曾出现了约8个月的调整，但调控目标远未实现，因此不能算。本次调控，房价下跌几成定局，问题是，当下跌真正来临之时，所有人都做好准备了吗? 　　如果房价永远上涨的预期不能打压下去，将可能陷入更为糟糕的暴涨暴跌局面。 　　在经济生活中，房地产既是消费品又是投资品，并更多地表现为投资品的特点，即存在买涨不买跌现象。当房价上涨时，随着越涨越高，人们往往会越抢越慌。但一旦市场盘整或下跌，需求往往会突然消失，此时即便降价销售，一般也收不到什么成效。而当楼市调整大局已定，拐点出现以后，积聚多年的做空力量可能会在预期影响下产生难以估量的动能。 　　房价变化首先会发生在二手房市场。开发商经过短暂观望后，也会加入到抛售队伍中，新房价格随后也会快速下跌。市场拐头初期，投机客会快速抛售持有的二手房，不抛的话别人就会抛，抛的越晚越倒霉。随后房价跌入谷底。博弈论中有一个著名的理论叫“囚徒困境”，可以解释这种现象。 　　在房价永远上涨的预期下，精明的投机客会选择在拐点出现之时尽快出手，进而在底部抄底，然后推动新一轮上扬。暴跌以后就是更加高位的暴涨，对市场造成的伤害是持久和巨大的。刚性和改善型需求的买房者，很少有在底部买到房的，因为下跌的过程非常短暂迅猛，而在高位徘徊的过程又极其漫长。楼市将成为开发商和专业投机客狂欢的盛宴。