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中国的房地产市场必须由市场效率来决定福利公平 丁彦皓 博士 基金经理 自1998 年停止福利分房以来的20 年中，中国社会的住房需求通 过市场的方式得到了有效的满足，而保障性住房却持续在理论界徘 徊，未有任何大作为。虽然在为了形象工程而勉强建造的几项保障性 住房工程中却隐藏着无数不可见光的“寻租交易”，即入住者大多都 是权贵阶层的关系户，而非真正的弱势群体。现实证明，中国根本不 需要保障性住房机制。政府主导的保障性住房机制仅适合诸如香港、 新加坡与澳门等“小岛型经济体”。该经济体没有缓冲与腾挪的空间， 原住民人数固定，土地有限，所以，政府通过财政出资与社会资本为 收入中下的原住民阶层提供价廉的保障性住房，以满足社会的整体住 房需求。而中国大陆是一个地域广阔、经济发展不平衡与区域互补， 且人口众多的经济体，满足该经济体住房需求的最佳机制就是市场， 即由货币为不同区域与资质的住房进行投票。 自2016 年，中央对房地产市场定调“房子是用来住的，而不是 炒的”以来，部分媒体单纯的以为中国的房价要降。事实是中西部地 区在政策红利的机制推动下“去库存”，即政策红利推动房价形成上 涨预期后，老百姓将本已砸在开发商和银行手里的房子以透支未来需 求的方式接盘。这就意味着中西部三四线城市的房价已经入顶峰，后 续几年将会持续的处于有价无市的疲软困境。而中国的人口迁移特征 已从城市化转向了经济效率更高的东部化，即全国人民都会持续向东 部沿海地区迁移。但是，包括杭州在内的五大一线城市能够承载的人 口总量有限，所以，必须以产业人为分布规划与行政性推动的方式开 发一线城市群经济圈来承接日益东部化的人口迁移大潮。 以上海为例，行政范围范畴下的上海为了留足产业腾挪的空间与 培育新兴产业，肯定将会持续加大限购、限贷、户籍与高房价的壁垒， 但是，上海在承接全球精英的过程中必须需要相应规模的低收入体力 劳动者。根据纽约与东京的经验能够发现，精英与普通体力劳动者的 人数比例约为1:1，经济越发达，该比例越低。这就意味着上海为了 可持续发展与在与国际其他城市竞争中持续占据主导优势时不能只 依靠精英群体，还需要培养相应规模的体力劳动者。住房需求是刚性 需求，所以，普通体力劳动者的住房需求必须要满足。但是，上海的 住房市场又必须以市场为主导，保障性住房政策在上海只会制造“寻 租”的机会，对满足中低收入阶层的住房需求毫无意义。 基于此，上海的房地产市场将会呈现以下四大特征，即 1、进一步完善“租售同权”机制，让租赁市场能够完全实现住 房的消费需求 房地产市场分为消费属性与投资属性，而中国房地产市场在发展 的20 多年里对租赁市场一直未能够“着力”过多，以至于租房者的 权益持续被打折，未能够有效的得到满足。而在后续，租赁市场将会 持续完善，诸如公司化运作、REITs 折现未来收益、租房者的权益保 护、租房者在享受公共福利时与有房者同权等。这就意味着，在住房 消费属性领域，即使租房也能够与有房者享受同等待遇。 2、大力发展城市轨交，将人口均匀的分布在以上海为中心的城 市圈，而非上海本土 中国社会已经将地铁与高铁的价值彻底接纳，但是，城市轨交 对缓解住房需求的作用却一直未能够过度的引起重视。地铁的极限距 离是40 公里，40 公里以上效率就会急速降低。但是，土地有限，而 人口持续流入的现实决定必须由上海周边的城市来缓解上海持续增 长的住房需求压力。而在房地产经济学上有个“一小时车程圈”的概 念，即每天上下班出行单程在一小时以内的生活福利就能够保障，一 旦超出一小时生活福利就会大降。但是，当前上海上下班的出行以地 铁为主导的现实决定很难将人口扩展至周边城市。所以，在可预见的 时间内，上海必须开设连接周边城市的高速城际快车，以缩小与周边 城市对接的时空距离。当然周边城市相对上海本土毕竟有距离的不 足，同品质住房的房价自然会比上海本土要低。 3、对产业进行再布局，将人口均匀的分布在上海城市圈内，而 非集中的聚集在某一区域内 如果以整个上海城市圈为范畴来规划产业，将不同的产业“均匀” 的分布在整个城市圈内，自然人口流动的频率与幅度就会相应的降 低。以所从事的行业来选择定居地，且在定居地内购置房产将会极大 地缓解城市的交通压力，也能够有效的提高生活福利，这是未来一线 城市圈缓解住房压力的关键所在。而当前的现实是产业布局还以行政 权力为界限来“各自为政”，这不利于整个城市城市集群的经济效率