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基于享乐分析西安住房价格实证研究 　　摘要:享乐(Hedonic)分析是指基于商品价格取决于商品各方面属性给予消费者的满足这一效用论而进行分析的一种方法。文章通过对西安市住宅市场的分析,提出影响房地产价格若干主要因素假设,构建了西安住房价格的Hedonic模型,并以“西安搜房网”及“西安房地产网”提供的相关数据进行实证研究,最后给出影响西安市住宅价格的主要因素以及西安住宅的Hedonic价格模型。文章对房地产企业的定价以及消费者投资具有一定的参考价值。 　　关键词:房地产;Hedonic;回归分析;西安 　　 　　一、引言 　　房地产价格,是指获得他人的房地产所必须付出的代价。房地产所以有价格,是因为具备有用性(utility)、稀缺性(scarcity)、有效需求(effectivedemand)3个条件。房地产的有用性是指能满足人们的某种需要或欲望;稀缺性是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望,是相对稀缺,而不是绝对;有效需求是指人们希望并有能力购买房地产。 　　当一个家庭选择一个具有吸引力的住所来居住和生活时,他消费的是住宅的舒适属性,这里的舒适指的是带有积极的或消极的作用特征。享乐分析法为确定各属性的价格结构(建立享乐价格模型)提供了一套方法。利用这些价格可以进行需求分析,从而可以估测出把属性视为商品时的需求体系。城市住宅享乐价格函数可以理解为城市在提供一定的收入水平的情况下,城市所提供的各个住宅的各种享乐属性的价值。 　　本文运用享乐分析理论(又称特征价格理论),通过对西安市住宅相关属性及住宅价格进行实证研究,解释目前西安市不同住宅在价格水平的差异,进而探讨这种差异,以及探索影响城市住宅价格的关键性因素。其中,住宅属性因素由住宅的区位特性、建筑特性和邻里特性组成包含的相关指标组成。 　　二、理论基础与相关研究 　　(一)理论基础 　　Waugh(1928)最早研究了商品质量与价格的函数关系,并分析了波士顿蔬菜质量差异与价格变动的关系,估计出了每种属性的隐含价格。Lancaster(1966)认为商品(特别是住宅、汽车等异质商品)拥有一系列的特征,人们对所用商品的需求不是根源于商品本身,而是根源于这些商品所体现的特征要素上,这些???征结合在一起,形成影响效用的特征包,商品是作为内在特征的集合来出售的。他采用一系列价格来对应表示产品所包含的特征,我们把它称为特征价格,产品的价格由特征价格构成。此时,对于产品而言特征价格形成一个价格结构,学者们把这种确定各属性价格结构的方法称为享乐分析方法。 　　(二)研究现状 　　古德曼(1978),林内曼(1980)等建立了不同的住房“享乐价格函数”;克罗珀等利用对来自实际城市区域住房储备数据,并通过变动家庭效用函数的参数模拟了住房市场均衡;Friedman(1981)运用居住选址模型分析了城市舒适属性,并建立了影响家庭在旧金山海湾地区对居住社区选择因素的模型;国内学者利用享乐价格模型分析了上海、北京等城市的房地产价格。 　　三、城市住宅Hedonic模型 　　(一)模型的具体形式 　　选择一个时间点,在能够得到足够多住宅价格和住宅属性变量数据的基础上,我们可以建立享乐价格模型,其具体形式为一个计量经济学模型: 　　其中Pi为住宅i的价格水平,Xij为住宅i的第j个属性(共J个)。其中住宅属性包括:区位特性、建筑特性和邻里特性包含的相关变量。利用城市大量住房相关数据,可以估计方程中各个系数的估计值,并且这些系数的大小就是这些变量对住房价格的边际贡献。 　　(二)数据描述 　　本文实证的数据为:2010年2月西安市118个主要楼盘的价格以及相应的住宅属性两部分。住房价格及属性数据来源于“西安搜房网”及“西安房地产网”提供的相关数据(包含地图)。表1列出了住宅属性及其量化。 　　(三)方程的回归分析 　　在此运用spss软件对实际数据用stepwise方法(逐步回归法)进行回归分析。逐步回归方法是对全部自变量,按它们对Y贡献的大小进行比较,并通过F检验法,选择偏回归平方和显著的变量一个一个引入回归方程,同时每一步都考虑从已引入方程的变量中剔除作用不显著者,直到没有一个自变量能引入和没有一个自变量能从方程中剔除为止。表2列出了逐步回归分析的结果。 　　经逐步回归分析剔出六个不显著变量,得到包含七个自变量的住宅属性与住房价格水平的回归方程: 　　In(pi)=8.089+0.141InX1+0.096InX2+0.104InX3+0.034InX4+0.068InX5-0.101InX6+0.082X7 　　其中,pi为城市i的房价水平,X1,X2,X3、X4、X5、X6、X7分别表示行政区域、生活设施、主干道数目、占地面积、教育配套