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破解长春老年住宅开发存在问题 　　提要按联合国规定的标准,长春地区已经步入了老龄化社会,老龄人口的增加推动了老年住宅的开发。本文通过对长春老年住宅的现状调查,提出问题,并为开发老年住宅提供建议。 　　关键词:人口老龄化;老年住宅 　　中图分类号:F293.3文献标识码:A 　　 　　一、问题提出 　　 　　联合国认为,如果一个国家60岁以上人口达到总人口数的10%或者65岁以上人口占人口总数的7%以上,那么这个国家就已经属于人口老龄化国家。我国第五次人口普查表明,2000年我国65岁以上老年人口已达到8,811万人,占人口总数的6.96%,已经接近老龄化国家;2005年底全国1%人口抽样显示,我国总人口数达到130,756万人,其中65岁以上人口达到10,055万人,占总人口数的7.7%。从数据可以推断,我国已经真正成为人口老龄化国家。而截至2005年底,长春市总人口为738.7万人,其中,60岁以上的老年人口达77.7万人,占总人口数的10.5%,已进入人口老龄化城市行列。 　　“老龄化”催生了老龄产业,也催生了老年住宅的需求。在城市里,多数父母与成年子女愿意分开居住。而普通住宅的各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求,因此能够住进一套设施完备、服务周全的老年住宅,成了很多城市老人向往的事。 　　 　　二、长春老年住宅现状 　　 　　2007年我们曾经对长春市老年住宅情况进行抽样调查,调查样本总数为2,260人,拥有自有产权住房老年人的平均年龄为68岁,1,862人,占样本总数的82.39%,其中有10年以下房龄产权房的老年人为356人,占样本总数的15.75%;有10～20年房龄产权房的老年人为756人,占样本总数的33.45%;有20～30年房龄产权房的老年人为878人,占样本总数的38.45%;有30年以上房龄产权房的老年人为626人,占样本总数的29.70%。 　　在这些拥有自有产权住房的1,862名老年人中,其中与子女(亲属)分开居住独立生活的老年人为1,152人,占样本总数的50.97%;在与子女(亲属)同住的老年人为1,028人,占样本总数的45.49%;在老年公寓(敬老院)生活的老年人80人,占样本总数的3.54%。 　　在调查样本总数为2,260人中,无自有产权住房老年人的平均年龄为71岁,398人,占样本总数的17.61%。没有自有产权住房的398位老人,居住子女(亲属)住房而独自居住34人,占样本总数的1.50%;与子女(亲属)同住的老年为196人,占样本总数的8.67%;租房独自居住的78人,占样本总数的3.45%;租房与子女(亲属)同住的40人,占样本总数的1.77%;居住在老年公寓(敬老院)生活的老年人50人,占样本总数的2.21%。 　　在所调查的2,260名老年人中,有1,656人依靠离退休金生活,占样本总数的73.27%;393人依靠子女供养,占样本总数的17.38%;186人自身从事劳动,占样本总数的58.23%;25人依靠政府救济等,占样本总数的1.10%。老年人的年平均收入估计为9,600元是基本可以接受的,平均存款为14,262元。 　　从上述调查情况,我们得出结论:目前长春地区老年人选择养老的方式主要以居家养老为主。住宅主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居,除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。 　　 　　三、对房地产开发商的建议 　　 　　1、搞好社区,开发老年居住社区。包括全龄化养老社区和老年社区。全龄化居住社区是在一般居住社区中植入养老功能,适合从刚出生到全部年龄段的人居住。实际上,它是在普通社区的基础上增加社区养老的一系列设施和服务,属于混合居住型。在该种社区,老年住宅的具体形式有:老年住宅组团和“老少居”住宅,其中“老少居”住宅按两代人分开的距离可分为共居型、邻居型和近居型。 　　在2008年长春秋季房交会上,两种卖得火热的“亲情户型”,一种是“同楼居”型,即两代或多代人同住一栋住宅,上层为年轻夫妇及孩子,下层为老人,但各有独立完整的生活起居间和设施;一种是两代人同住的“连体式亲情户型”,即将一个大户型拆分为两个小户型,两户紧邻但各有各的门。这种居住方式,既保留了传统的东方家庭模式,又适应现代人的需要。 　　2、满足市场需求,采取租、售结合的销售方式。老年人所处的年龄阶段不同,生理和心理状况不同,对住宅的需求也不尽相同。现在国内已经出现了“候鸟”型养老的一批老人,即冬季在南方居住,夏季在北方避暑,长春也是一些老年人选择避暑的圣地。建议开发商针对有效需求,采取租、售结合的销售方式,对于出租的房屋户型要小、且数量不必太多,开发商与物业公司签订合同,形成有效合理的管理,达到“双赢”。这样,即对开发商有利,