新聚仁河南新乡大盘开发市场研究2.pptVIP

* * 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 公寓市场——开发区需求 案名 开盘时间 推出套数 去化套数 去化率 月均去化 金色奥园 2008.12 592 385 65% 19 金谷阳光地带 2010.5 376 28 7% 9 天下城博筑花园 2010.7 120 110（预定） 92% 110 森林半岛 2010.2 269 91 34% 15 绿地迪亚上郡 2008.10 708 539 76% 25 上海城 未开盘 / / / / 亚华桂竹花园(3期） 未开盘 / / / / 嘉联橄榄城（二期） 未开盘 / / / / 金博城 未开盘 / / / / 隆基新谊城 未开盘 / / / / 合计 2065 1153 56% 178 开发区目前整体去化率约为56%，月均去化在9至25套之间，整体去化速度平稳； 天下城博筑花园目前全为预定房源，月均去化110套，不具参考价值； 公寓市场——开发区客源 项目 客源分布 客源层次 购买动因 金色奥园 市区80%，下属县市20% 私营业主30%，事业单位30%，开发区内企业40% 首次置业10%，首次改善55%，再次改善35% 金谷阳光地带 市区80%，下属县市20% 私营业主30%，公务员20%，开发区产业客50% 首次置业50%，首次改善40%，再次改善10% 天下城博筑花园 市区70%，下属县市30% 私营业主35%，事业单位15%，公务员10%，开发区产业客40% 首次置业15%，首次改善55%，多次改善30% 森林半岛 市区50%，下属县市50% 私营业主80%，公务员10%，开发区内企业高管10% 首次置业20%，首次改善40%，多次改善40% 绿地迪亚上郡 市区90%，下属县市10% 私营业主30%，公务员30% ，事业单位10%，开发区产业客40% 首次置业60%，首次改善30%，多次改善10% 亚华桂竹花园 市区70%，下属县市30% 私营业主20%，事业单位20%，公务员10%，开发区产业客50% 首次置业30%，首次改善60%，多次改善10% 嘉联橄榄城 市区75%，下属县市25% 私营业主30%，公务员5%，事业单位25%，开发区产业客40% 首次置业25%，首次改善75%，多次改善5% 开发区内生活配套设施相对成熟，同时价格低于城市其他区域，吸引了众多，市中心外溢客源，几乎在售个案在售个案都达到了70%以上； 客源层次来看，在开发区内工作的产业客源比重加较大占到40%； 置业目的上，改善型客源所占比重较大，达到50%以上，无投资需求。 公寓市场——开发区小结 开发区板块是新乡的行政及生活副中心，区域内生活设施相对齐全，同时其做省级开发区，区域内产业发展完善是未来城市发展的主要方向之一； 目前开发区板块的价格范围在2700-3200之间，个案之间的价格无明显差异； 供应方面，未来板块内供应量较大，在售个案加土地出让的未来供应约为358万方，同时亦要面对来自内城及城东的客源分流，竞争压力明显； 去化方面，城东在售楼盘整体去化接近60%，去化速度集中在月均9套至25套之间，整体去化相对平稳； 客源方面，市中心外溢客源和区域内产业客源为区域成交主力，而价格上的优势吸引了较多的市中心中低收入的改善型客源； 公寓市场——结论 整体市场处在初级阶段 各板块房价水平接近，无概念炒作； 整体市场供需逐年稳定增长，供求平衡； 纯自住市场，尚无投资需求进入。 未来发展潜力巨大 新乡住宅市场的发展重心将逐步转向城东； 受益于郑新一体化规划，新乡住宅市场远期存在很好的发展潜力。 公寓市场——本项目对接 本项目特征： 本项目目前区位条件较差; 随城东住宅市场不断发展，以及周边市政配套设施逐步完善，本项目的区位价值将获得明显提升，具备开发公寓物业的外部条件。 建议本项目可设置公寓产品为第一主力业态。 PART2 房地产市场分析 公寓市场分析 别墅市场分析 商业市场分析 办公市场分析 酒店市场分析 本项目物业形态建议 别墅市场——发展概述 绿地迪亚庄园 小城森林 建业森林半岛 内城 铁西 城东 开发区 新乡市整体别墅市场处于刚刚起步阶段，市场规模较小，目前市区在售别墅个案仅3个，均分布于开发区板块，周边环境一般； 市场在售别墅产品种类丰富，独栋、双拼、联排、叠加等类型的产品均有出现，但供应规模均很小，市场总供应量不超过500套； 绿地海域迪亚庄园项目代表了新乡市最顶级的别墅产品，最高单栋500万以上的总价壁垒，使得该项目去化缓慢 叠加、联排等经济型别墅产品去化情况较好 金谷江南裕园 别墅市场整体容量不大，经济型别墅将大有可为。 别墅市场——价格 占地面积（万方） 建筑