中粮鸿云项目设计任务书.docVIP

项目概述 项目名称 本项目暂名为“中粮61区项目”。 项目位置及现状 项目位于深圳市宝安区宝安大道与西乡大道交汇处北侧。 地块整体呈狭长形，长度方向呈东南—西北向，长约300米，宽度方向呈西南—东北向，宽约77米。 地块北侧目前为工业厂房，周边皆为居住区；地块西面隔宝安大道与碧海湾公园相望，东北面距离铁仔山郊野公园500米，景观得天独厚。 规划参数 该地块使用的基本条件及其参数如下： 表格 1 土地开发要素 规 划 要 求 备 注 土地使用用途 商住用地 用地面积 24249.15m2 容积率 ≤2.8 计容积率建筑面积 67897.62m2 其中住宅面积占90%：61167.86 m2 商业面积占10%：6789.76m2； 建筑限高 ≤100米 土地使用年限 住宅70年 建筑覆盖率 55% 绿化率 37% 停车位标准 550 退红线要求： 宝安大道：建筑退后红线≥ 12 米， 西乡大道：建筑退后红线≥ 12 米， 其余建筑退后用地红线≥ 10米， 交通组织要求： 车辆出入口：宝安大道辅道，西乡大道辅道 人行出入口：宝安大道 项目策划设想(供参考) 开发策略 客户定位 目标客户为本区域主流客户群，包括：企事业中层＆中级公务员、 周边生意人＆原住民下一代 跨区域的关内客＆镇区进城客 本项目锁定主流客户群的以下需求： 年轻家庭的自住需求，改善自住需求，投资需求。 产品定位 项目目标：打造【 宝安大道的“新都市主义”】 产品定位：紧凑城市精英社区 风格提示 现代滨海风格；时尚；细节体现品质； 以上定位体系应贯穿于总体规划布局、商业配套设施、建筑空间、环境设施、外部资源利用等方面。 目标客户需求分析 针对对目标客户的市场调查，得出的项目导向： 整体规划：封闭小区，凸现项目时尚气质，内外兼具实用及观赏性； 商业街区：打造时尚、便捷，业态丰富的商业街； 园林： 强化绿化，通过架空层丰富园林功能； 利用小品等提升园林可观赏性 外立面： 打造现代、滨海风格外立面； 户型： 重点研究户型的合理性、实用性； 通过赠送面积增强产品竞争力； 精装修： 部分小户型产品带精装修； 考虑引入收纳技术或万科集约空间技术 物业类型及户型选择 1 住宅户型面积及配比 户型 户均面积 套数-预估 面积配比 备注 （㎡） 2房 88 52 10% 用指标 3房 110-120 52 10% 用指标 4房 140-150 260 60% 拼合 4房 160-180 60 20% 拼合 合计 -- 424 100% -- 2 商业布置要求 沿街布置商铺 不考虑建设集中式商业 规范要求 停车位、人防、消防等请按照国家和地方政府的有关法规进行设计 设计建议 规划布局： 规划目标： 1、强调设计感、形式感及可观赏性； 2、打造鲜明的现代化、都市感的社区； 3、能与其他竞争对手形成鲜明的差异感； 4、能被客户直接感知产品的领先性； 规划设计需解决好但不限于以下部分内容： 小区封闭内庭院 小区人车分流，交通流向方便、顺畅 大多户数好朝向，好景观 顺应主导风向，良好的通风及采光 注意噪音的规避 降低立交桥的不良影响 规避公交车站的影响 解决好住宅、商业、休闲广场与整体布局的矛盾 现代的体量结合时尚、张扬的外立面风格，成为宝安大道上一道亮丽的风景 考虑结合景观，利用灰空间，以走廊连接，打造邻里交流空间 除了注重营造好内部景观外，善于借用外部铁仔山郊野公园与滨海公园的景观资源 便于后期物业管理 商业建议 打造片区聚人气、生态时尚型购物、娱乐、休闲空间为一体的商业形态，建议考虑： 商业体通过立体交通、下沉步道、下沉广场打造丰富的休闲空间； 多种商业形态为片区居民提供多样化的商业配套服务； 过渡广场为商业人流与社区居民提供室外活动空间与休息场所； 为挖掘最大商业价值，建议沿宝安大道及西乡大道布置商业，可考虑2层甚至局部3层商业 商业的模式及尺度具有创造性特色 建议商业结合公建配套布置，并结合位于宝安大道的人行主入口，还要考虑有利于后期的销售展示；尽可能使公建配套成为项目卖点，提升项目品质。 户型设计 A 强调合理性、实用性、新政下赠送面积；设计建议： 动静分区、干湿分区； 各功能空间尺度合理、舒适；实用紧凑，控制交通面积； 各功能空间面积比例适宜； 考虑弹性空间预留，可满足不同客户使用要求上的便利性； 细节处创新； 户型精致，尽可能方便以后的使用装修； 各功能空间尺度合理、舒适参考标准 附表一： 优先顺序 市场参考标准 客厅 -宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观 –开间不应小于3.6m，宽深比不大于1：2 –要留出摆放家具的稳