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我国房地产中“地王”现象和治理措施 　　摘要：本文从中国土地政策的变迁入手，探讨了地价，房价的决定因素及其相关关系。总结了地王产生的表面和深层原因，详细介绍了我国房地产业在此现状条件下，应该采取的回温措施。 　　关键词：房地产； 地王； 原因； 治理 　　Abstract: This paper from Chinas land policy changes start to explore the premium, the determinants of house prices and their relationship. Summarizes the surface to the king and the underlying causes, detailing Chinas real estate industry in this status quo conditions, it should be taken back to the temperature. Keywords: real estate; to the king; reason; governance 　　 中图分类号：文献标识码：A文章编号： 　　 　　 自上世纪九十年代末至本2000年以后的一些时期里，由于房地产市场的过度热火，在北京、上海、广州、南京等一些一、二线城市，均连续出现“地王”。他们往往拿地的时候好像根本就不算帐，???对他们来说好像就是自己印的，根本不在意地价的高低，卯准了，就是义无反顾。由于近年来各地区土地出让的招标，挂牌，拍卖轮番上演，地价屡被刷新。在这种情况下，房价随之上涨，且只涨不降。 　　 事实证明，也正是这些“地王”的出现，给整个房地产市场的健康发展带来了不利因素。前些年，国家针对于此，出台了一系列的整顿措施，“地王”的不见也已经有些时日。不料，随着房地产市场的逐渐回暖，“地王”顷刻间又接二连三地冒了出来。房价的不断提高对于当代中国居民民生产生了巨大的影响，研究这一问题能够更好的提出解决这一问题的相关办法，方便国家的宏观调控。 　　 一、地王现象产生的原因 　　 （一）表层原因分析 　　 供需失衡。截止到2006 年末，中国土地施工面积猛增，而新购土地面积却在锐减，形成了巨大缺口。 　　 企业经营策略。对于一个房地产开发商来说，土地储备，是其未来发展的支点和动力源泉；对于欲上市房地产公司的IPO，一定数量的土地储备则是其强化融资能力的一张王牌。 　　 开发商相互抬价，烘托房市火爆假象。土地市场的升温还在于开发商相互抬价，以烘托市场的火爆，一方面让有着浓厚的“追涨待跌”的消费者们赶紧购房，这让开发商拿地周边的楼盘楼价一路狂飚，醉翁之意不在酒，即使现在拍的价格在未来楼盘销售中低价售出也不会有多大的损失，顶多未来成本价出售，但是现在自己在售楼盘价格上去了也弥补了未来的利润空间，这也是开发商的一种营销手段而已。 　　 大量资本进入，政策宽松，加剧了对土地的争夺。房地产行业的暴利，吸引其他产业的资本纷纷涌入。上市房地产公司融资能力不断增强，进而提高了其拿地能力。除此之外，外资或明或暗地介入我国房地产业，引发了一系列的地王现象。 　　 命根子和后市超级乐观预期。在原有土地开发制度下，土地是房地产开发企业的命根子，其重要程度好比贾宝玉脖子上的石头，有土地意味着命还在；但是仅有土地还不能保证有个好命，发昏的房价、房地产股优于大盘的表现，使得开发企业对未来开发的预期超级乐观，为了不至于像贾宝玉一样落个出家的下场，更为了取得更可观的利润，开发商不惜血本拿地，似乎是合理的。 　　 对未来房价预期高涨。开发企业决定购买土地时，往往会从商品房市场形势出发，预测该地块未来可能带来的收益，从而决定对该地块的报价。而现在的地价之所以这么高，正是基于开发商对未来房产市场的乐观预期，加剧开发商之间竞拍土地的激烈程度，促使地价不断攀升。 　　 （二）深层原因分析 　　 以小搏大，以少换多，取得超额利润。总体上看，一方面土地购置面积增加，另一方面，土地开发增速减缓，再加上居高不下的持续增长的待开发土地面积，囤地倾向异常明显。 　　 地方政府与开发企业联手炒作。地方政府把当期地能卖多少卖多少、能卖多高卖多高，卖完都是他的政绩。开发商也愿意获得大地块，第一开发周期长，增值空间大，第二，资金分批付款，第三，代征地可以变更，设计规划也可以变更，容积率等都可以变化，增加了获利空间。 　　 房地产企业为拓展融资渠道。地王表现猛烈，一定程度上与开发商拓展融资渠道有关。开发商拿到地之后通过媒体的放大，然后传播到证券市场再放大，以显示房地产企业强大经济实力的虚假现象，便于通过银行或证券市场扩大融资，将募集的资金高价买地，这就形成一个恶性