中天家园商业项目定位分析建议.doc

**商业项目 定位分析建议 2008年 一、汩罗市的整体把握 1.汩罗市的概况：汩罗位于湖南省东北部，洞庭湖东畔。南距省会长沙74公里，北至沿江开放城市岳阳71公里，总面积1561.95平方公里，辖管29个乡（镇），总人口70万。交通便捷，107国道、京广铁路、京珠高速、S308线等南北大动脉贯穿其中。 2.经济概况：07年全市GDP完成75.6亿元，人均GDP达11631元。一、二、三产业增加值分别为18.1亿元、38.6亿元、18.9亿元，全市实现财政总收入6.0亿元, 全社会固定资产投资完成26.9亿元，全市GDP、工业增加值、财政总收入、城乡居民可支配性收入等几项主要经济指标增幅排岳阳六县（市）第一位，综合经济实力有望进入全省十强县（市）行列。据统计，08年1-6月，社会消费品零售总额109066万元，同比增长19.0%，增速较上年同期提高3.3个百分点；县以上社会消费品零售总额59768万元，同比增长18.6%；县以下社会消费品零售总额49298万元，同比增长19.5%，增长幅度高于历年来同期水平。 3.商贸现状与发展方向： 商贸现状：至2007年底全市有商业网点7911个，从业人员24560人，其中省知名连锁经营店5家，城区共兴建有一定规模的商品市场17处，超市38家。 发展方向：“打响两张品牌，推进三项工作，紧跟长望浏宁，进军全省五强”；一是规范商业网点布局，避免重复建设，商品多种多样多层次化；二是充分发挥区位、交通和再生资源产业优势，加快现代物流园建设。三是休闲娱乐业。以市场运作的模式，续建屈子公园，新建高规格的影剧院和体育场馆。建好以龙舟文化为主题的汨罗江沿江风光带，大力发展文化产业，培育健康向上的歌厅文化。 三、**商业项目理解： 1.项目概况 **项目扼守中央住宅群核心区域位于汩罗市的南部，东距城市主干道高泉南路100米，西临劳动南路，工农路贯穿东西，由20多栋多层和5栋高层组成，建筑高度约50米。 2.规划 a．住宅 建筑面积约10万平米，户数约338户，最高17层。 b．商业 社区商业面积约3万平米，商业街全长300米，坻商高６米多。 3.配套　　中国银行、中医院、镇政府、市委、图书馆、加油站、外语学校、天恒超市、幼儿园、实验小学等 四、解读汩罗消费 1.深刻认识中国市场的特殊性。中国目前是二元化消费结构，消费两极分化、东西部地区差异大，而且传统消费习性的长期根植，在收入水平不高、劳动力成本较低情况下，价格将成为主要的评价因素。 2.汩罗消费构成比：购物类占35.2%（服饰13.1%，超市4.8%，家电3.2%，商场2.7%，电脑2.1%，饰品1.9%，文具1.1%，其他各类分别不足1%），吃住类占21.3%（餐馆7.5%，宾馆5.6%，茶馆2.9%，小吃2.3%，其他各类分别不足1%），生活类占19.7%（家居建材6.7%，美容美发5.6%，药店5.1%，其他各类分别不足1%），服务类占13.9%（汽修4.5%，摄影2.1%，事业单位1.3%，其他各类分别不足1%），休闲娱乐类占5.1%（洗浴1.3%，KTV1.1%，其他各类分别不足1%），文化类占4.8%（网吧2.7%，书店1.3%，其他各类分别不足1%）。 由此可见汩罗的传统产业仍占主导地位，消费思想较保守，对原有品牌有一定的依赖性和安全感，对新入品牌或产品需要一定的认识时间。 3. 建材超市迅速发展：专家介绍，一个国家或地区人均年收入达600－850美元时，建材超市就会迅速发展。2007年，汩罗的人均收入10155元，折合1493美元；消费者对家居建材商品的需求偏好已经从单纯追求数量和价格，转向绿色环保、产品质量、价格、专业化和一站式服务并重阶段。 五、汩罗家居建材市场现状 1. 建 材 名 称 经营产品 地点 规模 租价 （万元／年） 面积 商家数 档次 屈原南路建材街 陶瓷、门窗、油漆、太阳能等 屈原南路 600米 １-2.5 50-100 170 前面高后面低 屈原南路建材市场 陶瓷、地板、门窗等 屈原南路 3000平米 1-1.2 30 75 中档 双鱼建材市场 陶瓷、线材、石材等 屈原南路 4000平米 自有产权 4000 1 中档 公园路建材街 石材、板材等 公园路 100米 0.6 25 12 低档 中大建材市场 板材、陶瓷、门窗等 劳动路 4500平米 0.6 50 70 低档 龙舟国际建材城 五金、陶瓷、门窗、玻璃等 建设东路 20000平米 1F:30元/m2 2F:16元/m2 500-5000 未开业 未开业 中天家园坻商 太阳能、陶瓷、电器、洁具等 劳动路 工农路 100米 1500元/月 16 中档 屈原南路建材品类比： 屈原南路 位置 陶瓷 门窗 太阳