深港地产十年（共33页）.docVIP

深港地产十年——今天：今天,脱胎香港深圳自有“风格”2007-06-29　纵观深圳房地产发展的20多年历史，中间总是离不开借鉴香港经验的印记。从土地第一拍到第一家物业，再到第一家中介，无不具有浓郁的香港色彩。但现在的深圳房地产，已经渐渐脱离了学习和借鉴香港经验的层面，跃升到了学习香港企业内部建设、战略规划、经营理念等较高层次，眼光也从香港区域扩展到了全球，形成了目前深圳房地产企业百花齐放的局面。 深圳营销手法更丰富“不仅是开发，还有景观设计、营销、物业管理等楼盘开发的各个环节，深圳都学习和借鉴了香港模式。”深圳市坤祥投资有限公司副总经理柯学斌说。不过他认为，随着地域及业态的不同，深圳房地产的发展模式也逐渐与香港拉开距离，并在产品和营销手段上超越了香港。“不同于香港的实打实的营销手段，深圳的营销手法较丰富，包括了网络营销、网络代言人等，给人的想像空间更大。而且深圳文化韵味的拔高与实际产品的结合也更加完美，例如像万科第五园。”深圳市承翰投资开发有限公司副总经理陈德才认为，目前香港模式对于深圳房地产的影响“弱化”了很多，香港与深圳之间也由原来的“师徒关系”转变为现在的“师兄弟”关系，两者更多是住宅品质和规划设计上的相互学习与影响。 二三级市场都有创新上世纪90年代末，中原、美联等港资公司相继进入，为深圳的代理、中介市场带来了全新的经营模式。世联集团代理事业部副总经理甘伟认为，中原等港资公司的优势在于销售、客户的掌控上。但与香港情况不一样，深圳开发商并不成熟，需要专业化的全程策划代理，所以深圳本土代理公司已经走出了与香港不一样的风格，会更注重于策划领先，使开发商的价值最大化。至于三级中介，香港成熟的地铺经营、内部管理、经纪合同等各方面，现在在各个中介中还被广泛运用。但目前深圳已经形成了本土中介、港资中介几足鼎立的状况，本土中介也在学习香港模式的基础上，结合市场及公司特点，不断开拓创新产品与市场，像网络经纪人、二级半市场等，在不断改进和突破中形成了自身品牌。 正逐步向世界看齐在全国来看，香港房地产的开发、经营等仍处于全国领先水平，柯学斌坦言目前香港房地产企业在四个方面还值得深圳学习：企业自身规范化建设，较宽的融资途径，长期的战略性思考以及人员的执业操守和工作热情。深圳中原地产总经理李耀智认为，香港代理较强的后期销售服务还值得深圳学习，而二手市场的活跃运作及应对一条街两三铺的深层次管理也值得借鉴。陈德才认为，从现在来看，除了学习香港，深圳房地产企业越来越多向新加坡、欧洲、美国等房地产较为发达的区域借鉴经验，像波托非诺的欧洲设计、红树西岸的高科技，还有十七英里的美国概念，这些都已经跳出了香港模式的约束，开发、经营、管理模式在逐步向世界看齐。 ■ 深港元素[ 代理制度 ]在香港由于土地资源的严重稀缺，以及大型地产开发企业对市场的高度垄断，房产市场在多数情况下呈现供不应求的局面。拥有相对垄断力量的发展商通常在市场上处于非常强势的地位。所以地产开发商一般不需要代理商参与项目的前期工作，只是在项目的销售过程中才会雇用代理商。而在大部分情况下，一个项目销售会有数家代理共同执行，所以行业中“全程参与”和“独家代理”的概念很弱。香港代理制度的传入，最初给深圳市场带来了全新的销售理念，并通过代理解决了1996、1997年楼盘盘活的问题。不过深圳毕竟与香港不同，深圳开发商并不能形成高度垄断，且不成熟，所以需要专业的代理公司从地块规划开始就涉及，接着的户型研究、产品设计、销售等都一概包揽，形成了全程策划代理。[ 地铺 ]20世纪70年代，香港地产中介行业开始起步，绝大部分都是小本经营，规模很小，模仿了其他商品销售的模式，采用类似“专卖店”，用最简单、直接的方法面对客户，这就出现了地铺。随着20世纪80年代香港房地产迅速发展，中介公司也加紧了扩张的步伐。到了20世纪90年代初期，已经出现了中原、美联、香港置业等中介公司，而且各公司也具有一定的规模。90年代末，中原、美联等港资公司相继进入深圳市场，给深圳中介市场带来了地铺模式以及成熟的经营、管理经验。[ 港式物管 ]香港物业管理在法律法规方面比较健全，早在1970年6月已发布了《多层大厦(业主法团)条例》，于1993年5月6日经立法局通过做了大量修改，并正式改名为《建筑物管理条例》，为业主法团(业主委员会)的成立和运作及物业管理公司经营提供一个纲领。香港的物业管理，目前已成为新型的服务行业，其专业化程度十分高。而且物业管理市场运作十分规范，像物业管理收费是由市场决定，业主选聘物业公司或物业公司选聘专业公司，均通过市场招标完成等。1981年，深圳成立了第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司。当时也是借鉴香港经验，为第一个涉外商品房住宅区——东湖丽苑引入物业管理。1994年6月18日，深圳出台了《深圳经济特