发达国家政府在房地产市场中的政策干预及其借鉴意义PPT课件.ppt

组员：俞佳娜 魏玉婷 张植铭 王世伟 发达国家政府在房地产市场中的政策干预 及其借鉴意义 政府干预房地产市场的理由 住房本质上是一种商品，但是一种具有极强社会属性的特殊商品。开发商逐利的天性决定了他们只会将资金投入回报率最高的领域，利润较低的经济适用房和廉租屋难以自动建造起来。因此，政府需要采取必要的政策措施干预房地产市场。 政府对房地产市场的干预： 一、政府对房地产市场的数量调节： (一)土地供给与税收调节制度 一个国家或地区的土地所有制往往都是由国家所有与私人所有共同组成的。除了直接拥有土地，政府可以通过城市规划、颁布土地法规、规定土地用途、征收土地使用转让税等途径来影响商业性用地的供给，平抑地价控制房地产的开发成本，从而降低房地产的市场价格。  政府所有的土地除了提供政府办公、基础设施等公共品以外，还可以建造公共住房出租。无论是政府所有还是私人所有，土地的经济用途都有统一的规划，通过对其使用进行限制以及税收政策进行调节。 例如： 政府为鼓励某一地区从事农业生产，可以通过对该块土地估低价，和降低土地税； 对邻近土地价值的上升政府会相应抬高该地区应征不动产税使得该地区农户放弃农业用地出售土地牟取利益； 在城市规划里，政府通过对为开发土地征收高税率而对已开发土地征收低税率，迫使未开发土地业主去开发土地，减轻政府公共投资压力； 开征使用价值税来调节土地的经济用途、对土地交易征税减少土地流动等等。 美 国 全部土地的3／4属于私人部门所有，国有土地仅占1／4，而且主要是山林沼泽地。因此，私人和企业构成了房地产市场上的主体。 政府对房地产用地的调节主要是通过两种渠道：一是税收政策和城市规划；二是通过对专门从事社会基础设施和普通居民住宅建设，以及经营的非盈利性的200多个公团组织提供政府低息贷款来增加基础设施和住宅供给。 日 本 1、直接介入住房供给 发达国家公共住房的供给数量都很庞大，这是政府为维护房地产市场的稳定，提高整个社会福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房体系。政府直接介入住房市场的供给能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，能在相对较短的时间里提供较多的住房，缓解供求矛盾，维护社会稳定。 公共住房在住房体系中的地位和数量的多少还取决于该国或地区人口与土地的对比状况。英、美、澳大利亚以及欧洲的发达国家等人均占有的土地面积较大，因此，政府对房地产市场大都采取宏观调控的办法，公共住房制度只作为社会保障的一部分存在。 但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、香港等地，住房的售价相对于居民的人均收入远远高于同一水平下的其他国家。因此，除了制定政策平抑价格外，公共住房制度成了保障与提高居民生活、调节房地产价格的重要内容。 2、间接提供公共住房 由政府直接建造并以低廉租金向居民公共住宅的方式对财政压力很大，而且容易引发腐败、寻租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同时，发达的市场经济国家也会通过社会团体、专门的非盈利组织等为社会建造低租金或低价的住宅。 这种做法的一般模式是由国家提供土地、贷款、税收优惠或资金，支持团体、住宅合作社建设住宅成为集体所有的公共住宅。  以日本为例，日本的公营住宅是二战以后逐步建立与完善的，主要针对中低收入阶层。其建设与经营都由各级地方政府住宅局管理，实行政府定价，因此受到市场价格波动影响较小，其中公营住房的租金在房地产泡沫日趋膨胀的1983—1990年年均也只上涨了4．4％，而在1989和1990年则分别为5．3％和3．3％。这不仅在房地产泡沫时期有效地保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起着重要的作用。 但是，实行公共住宅政策需要征用大量土地，拨出巨额资金，对城市财政造成巨大压力，因而近年来配合“居者有其屋”的计划，大多数国家都对公共住房政策进行了调整，以鼓励私人建造和拥有住房，缩小公共住房的比例。 二、政府对房地产市场的价格调节： 从经济学意义上看，对数量的调节带有较强的管制色彩，而且有任意性，容易导致经济效率的损失，因此，在房地产市场上政府最常用的干预手段和办法就是通过补贴、税收优惠等方式对房地产价格进行调节。 对价格调节的政府补贴和税收计划又可以分为对房地产开发商的供给补贴和对购房者的需求补贴。 (一)向房地产开发商提供的供给补贴政策 它的最大特点是能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，能在相对较短的时间里提供较多的住房。大多数国家由政府向房地产企业提供财政补贴，同时对建成住房