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政府加强房地产市场行政调控经济学分析 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　内容摘要：本文认为，由于房地产作为商品的特殊性以及我国特殊的社会经济发展水平，房地产市场不是也不应该是完全的自由竞争市场，单纯的经济调控手段效果有限。目前我国政府实施的行政调控手段应该常态化、广泛化、制度化。 　　关键词：房地产 市场 行政调控 　　房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产是属于不动产范围，它作为一种特殊商品，具有不可或缺性、稀缺性、地域性、不同质性、使用价值的稳定性和价值的相对增长性的特点。基于房地产作为商品的特殊性以及我国特殊的社会经济发展水平，房地产市场不是也不应该是完全的自由竞争市场。目前我国政府实施的行政调控手段应该常态化、广泛化、制度化。 　　当前我国房地产市场不可能也不是完全的自由竞争市场 　　（一）从理论上来讲，当前我国的房地产不能完全市场化 　　作为完全市场化的条件，商品必须是同质的，供给随着需求的发展而发展，通过前面的分析，很显然，房地产市场不可能具有此特点。住房需要是老百姓的基本需求，而且由于供给是有限且确定的，如果完全市场化，势必会有相当数量的老百姓无钱买房，最基本的生存需求不能得到满足；另一方面，鉴于资本逐利的本性和投机性，导致有钱人投机房产，占有大量的住房资源，并借机抬高房价，造成房价的非理性上涨。目前我国的粮食市场就是基于这样的原因，还没有完全市场化。 　　（二）从市场结构看，房地产市场是个垄断市场 　　作为房地产重要组成部分的土地市场，目前只有一个卖家，即政府，而有众多的买家（房地产商），这无疑是一个完全垄断的市场；而房产市场，虽然从表面上来看，有无数的卖家（开发商）和买家（消费者），但由于以下方面的原因，也是一个垄断的竞争市场： 　　从整体上看，买方的数量大，力量小，且分散；信息不完全，而相对于卖方的数量而言，是一个很小的数字，且实力雄厚、集中、信息充分，最重要的是，由于房地产的地域性，不能跨地域流通，区域外的其它买家和商品对它的影响较小，从而使某一特定地区的房地产供应具有相当垄断性。 　　从供求关系上讲，由于我国正处于工业化进程的中期，加上我国人口数量极度庞大，以及安家乐业的传统思想观念，使我国在相当长的时间内总需求大于总供给，房地产作为商品的特殊性，在一定程度上也会加剧这种供求的不平衡，因而从总体上看，供给的规模相对于需求而言是一个很小的数字，从而使供给在某种程度上具有垄断的性质。 　　（三）从市场行为看，当前我国房地产市场存在诸多问题 　　土地买卖虽然实行招拍挂制度，但由于土地供给的唯一性和稀缺性，土地价格基本上是垄断价格。 　　房屋价格虽然实行市场价格，但是，由于极度庞大的需求和相对较小的供给，从而形成房屋价格总趋势不断上涨，开发商只要竞标得到土地就有利可图；价格失去了市场经济中应有的杠杆调节作用。 　　由于地方政府、开发商、银行在同一条利益链上，加之其强大的行政资源和经济资源，从而使他们能达成默契和同盟，并影响消费者的消费倾向，哄抬价格。 　　消费者行为的非理性。房屋从根本上来说，就是满足老百姓的住房需求，这种需求与国家的经济发展和个人的经济实力相适应，它虽然具有一定的保值、增值功能，但是它与传统奢侈品是有本质的区别；我们强调“居者有其屋”，但这个屋不一定要为自己所有。消费者消费行为的非理性主要表现在对房屋所有权的过度追求和对未来保值、增值的过度预期，基于此，目前有人拥有二套房、三套房甚至多套房。 　　（四）从市场绩效看，政府应调控房价以避免带来不利影响 　　如果中央政府不采取强有力的行政措施，房价持续的、快速的上涨，它将社会财富从居民向地方政府、开发商和银行等机构转移，其不利影响表现在四个方面： 　　进一步增加社会分配不公和低效率。高房价使大部分购房者在长时间内沦为房奴，社会财富向开发商、银行和地方政府转移，贫者愈贫，富者愈富。房地产市场的垄断行为必然会产生低效率，过度投机，必然造成大量房地产资源闲置。 　　滋生腐败和其它寻租行为。高房价以及由此带来的超额利润使房地产业成为我国的暴利行业，垄断为腐败和寻租行为提供了现实的制度基础。在所有行业中，房地产业产生的富豪最多，腐败现象也最严重。 　　积累社会经济风险，并引发全面的经济危机。房地产业的虚假繁荣必然吸引大量产业资本聚集，从而形成产业空洞化，社会经济结构畸形。而一旦房地产市场泡沫破灭，必然会引起其他相关行业的连锁反应。 　　在一定程度上会引起社会公众不满情绪，如果两极分化超出了人们容忍的底线，或者两极分化对绝大多数中下层民众生存发展造成了极大的压迫和威胁，社会将有可能失去理性而陷于动荡和混乱。 　　单纯的经济调控手段不能解决我国房地产业存在的