同致行2009年长沙岳泰理想城二期产品研究.pptVIP

* 外立面风格建议 Shopping house立面处理应该体现现代、时尚，以及创意，造型上应该大胆采用抽象和印象派的风格，以“奇”取胜！ * * 生态概念 利用室内和室外的园林设计，配合特色小品的点缀，打造生态的绿色空间。 * 汇报结束 Thanks! * 商业和商务公寓在具备发展条件后启动，可以最大化的享受区域发展的红利 深圳万象城、中信城市广场、SOHO现代城和建外SOHO、郑州曼哈顿广场、日本六本目、纽约洛克菲勒中心…… 客户消费特征为体验性和娱乐休闲性消费，商业和商务公寓的成功能聚集人气，极大化的提升品牌…… 新区发展规律4 * 红星中心区目前商业和商务开始集中推出，处于快速发展期的中后期 红星中心区目前公建面积占区域总体开发量的40%左右；预计到2010年这一比例保持在45%左右 红星新中心区下一轮建设热点将集中在商业/商务办公上，公建的完善使得红星的城市地位得到巩固 主要物业功能配比 已建成百分比 未建成百分比 商业 办公 住宅 文化娱乐 行政 现状 2009年 已建70% 已建30% 已建10% 已建60% 已建5% * 2003 2004 2006 2007 2008 2009 2001 2002 规划设计 行政中心 行政中心 市民广场 会展中心 市民广场 演艺中心 小学 10 所 中学 6 所 内部路网 内部路网 图书馆 、 博物 馆 、 展览馆 医院 青少年宫 游泳场 游泳场 演艺中心 图书馆 、 博物 馆 、 展览馆 医院 2 所 青少年宫 小学 10 所 中学 6 所 1 动工 完工 根据红星中心区规划建设方案，2010年中心区公建基本建设完毕，并投入运营 截止目前，中心区规划建设的市政项目全部动工，行政中心、市民广场等设施已投入使用 政府大力修建市政设施的同时，住宅楼盘供需两旺，带动中心区人气聚集 “三馆一中心”省群艺馆、省地质博物馆、省科技馆和省青少年活动中心 2005 地铁 * 根据新区人口演变规律，红星中心区领先用户和城市白领将在区域的快速发展阶段后期——2010年左右快速形成 建设期 快速发展期 人口特征 规划期、启动期： 稳定繁荣期 无人气 时间 投资客、豪宅客 商务人士、创意人士、豪宅客户以及投资客 城市白领为主、创意人士、都市游走者 项目建设 基础设施 住宅、基础设施 写字楼、商业 大型综合体 大型的MALL 2001-2003 2004-2007 2008-2009 2010- * 红星只有一个中心区，随着2009年年底写字楼的逐步入市，商务精英人群以及领先客户逐渐聚集 通程大酒店，融城大酒店，红星商务公寓等陆续建成投入使用，红星商圈的商务精英及领先客户会逐渐形成并稳定。 进入2009年，中心区多个写字楼，星级酒店（规划有7星级酒店）陆续启用、入驻，将带来日益庞大的商务人群。 在红星持续良好发展的产业经济格局中, 企业快速成长与数量增长，本地白领中间阶层已逐渐壮大 * 根据规划、市场实现情况，我们判断红星中心区将于2010年前后进入稳定繁荣期 新区发展经历四个阶段：规划期、建设期、快速发展期、稳定繁荣期 根据省府板块开发建设历程及区域经济发展速度分析，红星中心区目前正处于快速发展期向稳定繁荣过渡阶段，将于２０１0年进入稳定繁荣期 2001 ~ 2003 2004 ~ 2007 2008 ~ 2009 2010 ~ 规划期 建设期 快速发展期 稳定繁荣期 红星中心区发展阶段分析 * 主题商场 精品店 休闲娱乐 会展展示 超市百货 书店 …… 红星商圈完整的生态价值链已初步成型，各业态功能相互促进，相互收益 写字楼 商业 公寓（酒店） 高档住宅 高品质的商业配套 高消费力的商务人流 聚集人气 聚集人气 高品质的商务人流 高消费力的商务人流 高品质的住宅配套 提升写字楼区域的人气 高品质人流 提高住宅价值 商业包括： 写字楼客户是高质量的三产业 公寓客户是商务人士 商业不仅仅是满足生活需要，还要具有休闲娱乐的功能 * 2010年是本项目中商业、商务功能做出感觉的最佳时机，提前入市风险较大 同致行判断依据 新区发展规律——商业商务在区域稳定繁荣时推出 综合体发展规律——商务商业的成功有助于利润的最大化实现 客户目标——通过成功　打造“岳泰理想城”综合体项目提升品牌 2010-2011年商业和商务公寓做出感觉 * 问题解决路径图 商圈分析 商业商务分析 市场综述 产品形态 新区发展模式 商业定位 规划建议 * 岳泰理想城二期的现有产品形态极不合理 岳泰理想城二期现有规划为住宅项目 综合前面的分析可以看出，现有方案将极大的浪费项目资源 住宅加小量社区商业的定位与城市级商圈的发展极不吻合 社区商业与项目所处城市级商圈核心区域的位置极不协调 住宅定位无法承接未来几年即将井喷的区