2007年4月开封明伦街项目市场调研中.pptVIP

【定位思考】 市场中有一群人在寻找一种房子。 富泰项目在市场中寻找一群人。 项目客户定位 √ 项目定位研究 游离客户群 重点客户群 核心客户群 成长型客户群 重点客户群 周边学校教师 主要来自于河南大学的年轻教师 主要来自周边私营业主 主要来自于开封的各行政单位公职人员及边缘人员 老城区所引起的拆迁居民的购房潮 城市其它区域或周边城市人群，希望子女受到优良教育的或因工作因素而再次购房。 核心客户群 游离客户群 成长型客户 客户定位 周边居家型客户(25-35岁） 认同片区价值 关注配套，尤其是教育资源 积蓄多，收入稳定 面积需求一般 片区周边居民 老城区服务行业人员 脱离原家庭年轻一族 周边投资客 (30-40岁） 多数已有购房经验，并已尝到物业升值甜头 看好片区升值前景 对产品细节关注不多 对单价不太敏感，对总价敏感 √ 项目定位研究 * √ 项目情况分析 项目基本经济指标： 2262㎡ 人防工事面积 2222.73㎡ 地下总面积（拟建） 41730.76㎡ 一期总建筑面积（拟建） 19406.6 一期总占地面积 2.15 容积率（拟建） 住宅用地 土地性质 项 目 基 本 经 济 指 标 表 √ 项目情况分析 本项目地块为梯形状，一期总占地面积31亩。项目临近河南大学老校区，人文环境优越，因此其具有一定的升值潜力。 项目地块 一期地块 河南大学 N W E S 项目四至情况： √ 项目情况分析 南至铁塔一街 西至解放路 北至豆芽街 东至内环路 为片区内主干道，直接与市中心相连 随着项目的开发铁塔一街将纳入明伦街体系 是一条穿过居民区的一条小路，多以小的门面房为主 是一条穿过居民区的一条小路，多以小的门面房为主 √ 项目情况分析 项目现状 地块沿铁塔一街部分(一期)，已完成拆迁工作，明伦街拓宽工程已经进入施工阶段；后续开发仍然存在拆迁压力。 拆迁工作基本完成 √ 项目情况分析 周边配套: 商业配套：金好来超市、小型临街商铺等。 教育配套：河南大学、河大附中、河大附属小学、育英幼儿园、北道门小学、开封市第二中学等。 金融配套：中国农业银行、中国交通银行、中国建设银行等。 医疗配套：开封市第六人民医院等。 休闲配套：铁塔公园、龙亭公园等。 交通配套：28、10等多条公交线路。 项目SWOT分析 市场机会：∷区域内土地供应量明显不足。 ∷项目周边区域新建地产项目较 少，市场投放量有限。 ∷ 周边项目产品差异化不明显。 市政机会：郑汴一体化对开封房地产市场起 到的整体推动作用。 片区机会：中区整体房地产市场价格偏低， 未来升值空间较大。 片区劣势：项目所处板块目前不属于城市发展 热点区域，区位优势不明显。 口碑劣势：前期长达4年的拆迁，在周边居 民的心目中会造成一 定的负面影 响。 片区威胁： ∷周边部分在建楼盘与本项目 在体量、定位、产品入市时间 上形成最直接的竞争。 ∷后续的拆迁工作会带来较多 不确定性风险。 市场威胁：西区、中区楼盘将分流部分区 域内有一定消费能力的中高端 消费者。 教育优势：河大附中等教育资源丰富。 人文优势：项目靠近学校人文教育优势明显。 品牌优势：富辰房地产开发有限公司有着较强 楼盘开发能力。 景观优势：项目周边如铁塔公园、龙亭公园等 景观优势明显。 关注度优势：项目为旧城区改造项目，市场关 注度较高。 配套优势：片区周边配套成熟。 S W O T √ 项目情况分析 市场调研报告 √ 城市印象 √ 开封市房地产市场分析 √ 周边楼盘市场分析 √ 项目情况分析 √ 项目定位研究 √ 项目配套建议 √ 项目物业建议 √ 项目定位研究 同致行项目定位观 THE PROJEC