策划好北外滩开发建设.doc

策划好北外滩开发建设 一、项目概况??? 北外滩是上海市区黄浦江北边的一个区域，它得天独厚的地理位置和丰厚的文化、历史资源为其打造百年大计、世纪精品奠定了坚实基础。为了使北外滩尽早成为商务办公区、航运商贸区、提篮桥历史风貌及现代商业街区、高档居住区和商住综合区等五个功能相对集中的区域，建成具有高成长性和强辐射力的知识服务产业、航运服务产业和文化娱乐旅游服务产业三个主导产业，虹口区政府多年前对北外滩资源及开发的市场需求进行了多次市场调研分析，对该区域开发明确了市场定位和目标市场。 二、开发思路? ??? 确定了北外滩地区的开发原则，强调政府引导、社会参与、市场运作的指导思想，全方位吸引国内外资金，重点引进有实力、有品牌、有业绩的知名大企业，实施成规模的组团式开发。充分利用土地资源和资本市场两个优势，形成政府支持、社会参与的多元化投融资机制，走拆、改、留并举，滚动开发建设路子。重点做好虹口港以西地区、上海之星大型文化旅游休闲街区和白玉兰大厦等重点项目 ；开发周期为两年重大项目全部开工建设，五年开发建设初具规模，八年全面完成综合开发，实现北外滩地区生态环境、建筑风貌、产业结构、城市功能的历史性跨越。 三、区位优势??? 二年来，北外滩开发着重打基础、定功能、做规划、造影响，形成了两翼，开发的重要一翼，大大提升了虹口区位优势。北外滩开发建设启动，已经带动了腹地地价升值，如周家嘴路沿线房产价格大幅度攀升，北外滩及其周边地区已经成为招商引资的热点。同时，北外滩开发确定了新的区域发展理念。如规划先行、环境绿化先行和基础设施先行原则；实施土地储备，有序供应土地，提高土地收益；实施住宅项目与商办项目的组合式开发等。北外滩开发建设已成为我区推进新一轮发展的重要区域和主要抓手，增强了虹口的发展后劲。 四、项目功能定位??? 根据黄浦江两岸规划以及北外滩地区区位特点和虹口区发展定位要求，我区对北外滩地区的城市功能定位进行了相应的调整，主要依托上海国际经济中心城市服务功能和北外滩独特的区位优势，将北外滩地区的功能定位确定为商务办公区、航运商贸区、提篮桥历史风貌及现代商业街区、高档居住区和商住综合区等五个功能相对集中的区域，建成具有高成长性和强辐射力的知识服务产业、航运服务产业和文化娱乐旅游服务产业三个主导产业，使之成为上海经济和社会发展的增长点。北外滩地区城市功能布局如下：城市规划确定5个功能相对集中的区域 ：一是河南北路、吴凇路之间的商住综合区；二是吴淞路以东、虹口港以西的商务办公区；三是虹口港以东、新建路以西、黄浦江以北、长治路以南地区的航运商贸区；四是公平路以东、大连路以西、黄浦江以北、唐山路以南的提篮桥历史风貌及现代商业街区；五是周家嘴路以南、汉阳路唐山路以北、大连路以西、吴淞路以东的高档居住区。同时，我们与有关方面合作完成了一系列研究报告。 ??? 确定的北外滩地区功能是经过充分研究和论证的，定位准确、完整，必须坚持。功能定位是否准确，直接关系北外滩开发的成败。现在的定位是多年来我区推进北外滩地区的开发所做的大量规划研究工作的基础上，针对上海要建成四个中心的目标和中国加入世贸组织上海要举办世博会的新形势，以及浦江开发的机遇和周边地区的功能布局，深入开展了一系列的市场调研、分析和课题研究后确定的。北外滩的功能定位是：知识产业服务、国际航运服务(核心产业：邮轮经济)、文化旅游休闲服务、国际化社区。它的目标市场也必然是 ：国际国内能进驻北外滩区域的邮轮产业：知识产业、文化娱乐业、房地产业的投资商。之所以在三个主导产业：知识服务、航运服务、文化服务之外还要加上一个国际化社区，是因为上海申博成功意味着上海朝建成国际性大都市大大跨近了一步，上海城市开发度将越来越大，上海将会更开放地融入世界。 ??? 衡量城市国际化的标志之一是城市是否具有国际化社区。对照香港、新加坡、纽约、多伦多等国际级的大都市，上海近年在经济增长、城市建设、引进外资等不少方面有了长足的进步，但上海在国际化程度方面差距很大。上海至今还没有真正意义上的国际化社区，上海市民中国际人士的比例还相当低。对国际上大多数成功的企业家和专业人士来说，上海还只是一个短暂停留的工作地点，而不是一个可以长期居住、生活的家。 ??? 北外滩地区是上海少数几个具备建设国际化社区条件的地区。(一)是北外滩位于上海中心城区，滨临黄浦江，与老外滩、陆家嘴共同构成上海中央商务区的金三角。(二)是北外滩地区将建成上海国际客运中心，成为上海的水上大门，大量的国际游客将由此进入上海。北外滩的功能定位极具外向型。(三)是北外滩地区具有丰富的国际文化历史底蕴，这里是上海最早接受西方文化的地区之一，这里历史上就曾经有过被称为小维也纳的犹太人居住的国际化社区。这里的摩西会堂、百老汇剧院、霍山公园曾是二战时期犹太人聚会、休