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保利旅游房地产开发模式 第3章保利旅游房地产外部和内部环境分析 3.1保利地产企业简介 保利地产，全称保利房地产股份有限公司。是中国保利集团旗下的一家以房 地产开发为主要业务的国有房地产企业。1992年成立后，保利地产以广州为根 据地，扎实经营，深度发展，规模不断扩大。经过15年的磨砺，2006年，保利 地产正式上市，开始通过发放股票向社会广泛融资。自此，保利地产跨出了规模 扩张的一大步，一跃成为中国房地产业领导企业，资产和品牌价值都迅速增长。 2009年，保利地产获评房地产上市公司综合价值第一名。截至2012年底，公司 总资产已经突破2500亿元，并实现销售认购1017.39亿元。 保利地产成立之初的主要业务形态是进行商品住宅开发。随着企业规模和国 内市场的扩大，保利地产扩展业态领域，开始从事经营物业管理和商业地产开发。 2008年开始进入旅游房地产市场。在住宅开发方面，保利地产坚持创新设计， 定位优质住宅，主要打造中高端住宅、公寓、别墅等物业形态，开发形式多元化， 包括了花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等。在 商业地产领域，保利地产的综合开发的实力也很强。物业形态也不断多元化，囊 括购物中心、城市综合体、商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展等。 除了住宅和商业地产开发，保利地产将业务扩展到与房地产开发相关的整个复杂 业务链条。近几年保利地产还利用其在业务上的能力投资开发旅游房地产项目。 目前，保利地产旗下控股两百多家子公司，已经实现了业务形态的全国化战略布 局。 2012年，除一如既往地在住宅和商业地产领域取得稳定业绩以外，保利地 产在旅游房地产市场上也迎来了收获。保利在坚持发展其房地产开发的传统业务 之外，近几年保利也在不断开展创新业务。随着房地产市场环境的改变，集团也 随之确立了住宅、商业、旅游和养老四大地产业务板块。我国旅游房地产业投资 热潮吸引了万科、万达、保利、鸿茂控股的竞相进入，但旅游房地产进入中国市 场的时间并不长，国内开发商都没有相关的开发经验，开发模式也不成熟。涉足 旅游房地产不久的保利地产如其他开发商一样都还在这条道路上不断摸索，试图 树立成熟的理念，理性地选择最优的开发模式。 3.2保利外部宏观环境分析 企业外部存在的威胁和机会是决定企业成败的关键因素，作为以房地产开发25 为主的保利地产，尤其应该特别关注外部环境的变化，认清当前旅游房地产开发 面临的外部威胁和机会，不仅可能为企业带来竞争优势，更是保利地产选择最优 开发模式的前提。因此在选择开发模式的时候要把外部因素作为首先要考虑的因 素，包括政策法规环境、经济环境、社会文化环境、市场环境等方面。对于市 场环境，将在下一章节行业竞争格局中作更加详细的分析。 3.2.1政策法律法规环境 法律制度是产业快速发展和扩大规模的最有力保障。近几年各地政府纷纷出 台关于加快旅游业协调发展的意见。例如，重庆市人民政府办公厅在2013年《关 于加快建设旅游度假区的意见》和2014年颁布的《关于建立区域旅游协作发展 机制推进“一心三带”旅游经济发展的意见》，贵州省人民政府在同年2月发布 的《关于深化改革开放加快旅游业转型发展的若干意见》，江苏省人民政府2011 年提出的《关于进一步加快发展旅游业的意》都从地方政策上给予了旅游房地产 开发的支持。在全国范围内，地方都高度重视发展旅游业等第三产业，争相将旅 游业和旅游度假业作为推动地方经济增长的一大动力，为吸引资金进入地方投资 开发提出了很多鼓励政策。各地政府的地方法律法规和优惠政策为旅游房地产开 发提供了坚实的政策保障。 1999年以来，长假制度开始在全国实行，目前除了五一节假日缩短外，另 外另个长假仍在实行，另外还有2008年开始实行的《职工带薪年休假条例》作 为保障，休假期间职工薪资照发。每周末的假日加上各种短期、长期节假日，每 个上班族每年拥有117天的休息日。充分的休息日为旅游休闲度假提供了机会， 尤其是“十一黄金周”和年假期间，由于时间比较长，人们有充足的时间选择一 个风景迷人，还有舒适的住宿环境的去处享受一次美好的休闲度假。随着国民经 济的增长和居民生活得水平的提高，对生活质量的要求也越高了。有了充足的假 期作保障，不少国内旅客开始关注休闲度假产品，部分消费者在异地购置旅游度 假房产的欲望强烈，旅游房地产的需求市场不断扩大。 3.2.2经济环境 外部经济环境变化不仅引发了国民旅游消费结构从快速观光旅游过渡到景 区度假，也改善了保利地产的融资环境，其融资方式和途径也日趋多元化。 改革开放三十年，我国成为全球发展最快的国家，并成为世界第二大经济体， 宏观的经济发展势头为旅游消费升级提供了强大的动力。经济快速发展加快了城 市化进程，人民的可支配收入急剧增加。2012年我国人均GDP