大商集团房地产营销战略.doc

大商集团房地产营销战略 1.1.3大商集团发展情况分析 大商集团是中国最大的百货商业集团，目前，拥有大中型店铺200多家，遍布14 省70多个城市，总建筑面积超过1000万平方米，员工总人数22万人，2012年销售收 入突破1310亿元。大商集团是“全国文明单位”、“中国商业服务业改革开放三十周年 功勋企业”，荣获“中华慈善奖”，荣登“全国商业质量奖”榜首，排名“中国商业服 务业入世10年最具影响力企业”第一。大商集团以民族工商业崛起为己任，完全按市4 场竞争规律壮大起来，被多家媒体和分析报告称为“中国商业最具发展实力的无敌军 团”。 起源于大连青泥洼的大商集团，以创建享誉世界的大公司为理想，以“无限发展、 无微不至”为理念，通过股票上市、组建集团、合资合作、异地扩张、业态创新等方 法和步骤，推动企业快速健康发展。已经实现了“大连第一、东北第一、全国一流、 世界轻量级、世界中量级”五阶段发展战略的前三个阶段，现在正在向第四阶段迈进。 百货连锁、超市连锁、电器连锁是大商集团的三大主力业态。百货店是大商集团 的主力军，又分为：现代高档百货（麦凯乐）、大型综合购物中心（新玛特）、现代综 合百货（老字号）、时尚流行百货（千盛）和新城镇购物中心（NTS）。餐饮娱乐则是“大 商集团无限发展的新业种”。大商集团在发展过程中，塑造出了独一无二的、被商务部 誉为世界七大零售模式之外的“第八大零售模式”——多商号、多业态的混合制发展 模式。 无限发展的大商集团将不断做深做透“东北店网”，拓展“华北店网”，深入中原， 挺进西部，进一步做大做强，努力实现创建享誉世界的大公司的伟大理想。 通过上述对大商集团的介绍，我们可以看到大商集团是一家以百货业为核心，多 种零售业态相结合的综合性商业零售集团企业。店铺网络主要分布于东北和华北，并 正在积极拓展中原和西部主要城市。大商集团于1992年实现企业上市，上市后通过在 证券市场上获得的融资在东北地区以兼并重组的方式收购了大批传统百货店，并通过 改造升级引入先进的管理理念取得了巨大的成功，实现了企业的低成本、跨越式发展。 2000年以后，随着各地商业企业的股份制改造基本完成，可供兼并重组的优质企业相 继减少，大商集团采取了以租赁扩张为主的开店模式进军华北和中原地区，同时，大 商集团与房地产开发企业开始广泛的合作。2004年底，随着商用物业租金价格的不断 上升,优质地段商用物业的竞争不断加剧，大商集团开始不断探寻新的扩张模式，大商 地产应运而生。 2004年12月，大商集团根据自身发展需要，通过引入合作伙伴，以相对控股的方 式成立了大商集团房地产开发有限公司(以下简称大商地产)，致力于开发满足自身发 展需要的商业地产物业。依托大商集团的资金、品牌和商业主力店的强有力的支撑， 经过8年的发展，大商地产成功开发运作了麦凯乐哈尔滨总店、沈阳铁西新玛特、齐 齐哈尔新玛特、鞍山新玛特、盘锦大商城市广场、大连金石滩金海岸广场等一批成熟、 成功的商业地产项目。曾经注册资金只有1000万元的大商地产,现已成为拥有60多万平方米的商用物业，年租金收入超2亿元的集团企业。显然，大商地产是因大商集团 的发展需要而生，也因而具有在商业地产开发领域不可比拟的竞争优势。 第3章大商地产的目标市场 3.1大商地产的开发模式分析 3.1.1大商地产的开发模式 大商地产的第一代开发产品——单店综合体（如图3.1） 通过上述图表我们能够看到大商地产第一代单店综合体的产品特征： （1）项目选址：都为核心商圈的黄金地段，商业价值极高； （2）项目规模：占地1-2万平方米，总建筑面积10-20万平方米的单体综合商业 地产项目。 （3）产品结构：项目都为综合体，业态包含：百货、超市、餐饮、娱乐、影院、 车场等，满足大商集团和地区商业服务业需求； （4）运营模式：依托主力店的品牌支撑，通过住宅、商铺、经济型酒店和车位等 配套产品的销售回笼部分资金，并通过在建工程和物业资产贷款滚动发展。 大商地产的第二代产品——城市广场模式 典型代表:盘锦大商城市广场、烟台大商城市广场（筹建）、营口大商广场（待建）盘锦大商城市广场项目概况：项目位于盘锦市中央商务区核心商圈,项目总占地面 积57034平方米，总建筑面积342500平方米。包含麦凯乐高档百货、五星级瑞诗国际 酒店、新玛特购物休闲广场、中兴（地下）商业街、特色（地上）商业街以及精品全 装修住宅。具体产品配比如图3.2 城市广场模式是在第一代产品模式基础上发展而来，商业地产的规模更大，产品 功能更加完善，政府和市场的需求更强，竞争优势更加明显。 3.1.2大商地产产品模式分析 通过上述对大商地产开发模式的了解我们能够看到，大商地产不同于普通的房地 产开发企业，也不同于其他商业地产开发企业。大商地产有其独立的运作模式，