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星河商业地产购物中心项目发展战略 第三章星河商业地产购物中心项目现状分析 3.1福田COCOPark现状 3.1.1地理位置及目前的形势 福田星河COCOPark在地理位置上，位于深圳福田中心区的中间位置，可谓 是深圳的经济动脉区域。其周围甲级写字楼林立，有大批的白领在其中办公，因 此形成了得天独厚的购物商业氛围。以前在福田中心区，根本没有购物中心来购 买物品。自2006年福田星河COCOPark的开业，就打破了这一局面。之后于2007 年8月，这里又迎来了另一个商业项目—怡景中心城的开业。相隔五年之后，2012 年6月位于深圳福田会展中心东侧的由卓越集团倾力打造的又一大型购物中心 —卓越Intown横空出世。到目前为止，深圳福田中心区的购物中心分布已形成 了三足鼎立的状态。而且还没有完，紧随其后的将是皇庭广场也将闪亮登场，目 前此购物中心正在紧张的后场装修中，预计到今年下半年整个项目将全盘开业。 到那时，深圳福田中心区这个不算大的区域就会有4家超级购物中心，且每家之 间的距离也不足五百米，可想这四家超级购物中心之间竞争之剧烈。尤其是如今 经历了将近7年的探索性经营的福田星河COCOPark已迈向成熟期，相比于其他 3个购物中心，福田星河COCOark的劣势颇多。 3.1.2福田星河COCOPark的概况 福田星河COCOPark总占地3.1万平方米，总建筑面积约8.5万平方米。本项 目地上有三层，地下有二层。且地下停车场拥有600个停车位。因为有六千平方 米下沉式广场，同时这个广场上方又无遮挡，使得位于其中部的星光广场自然采 光极佳。福田星河COCOPark不仅引进了100余家国内高端品牌，还受到了100 多个国际知名品牌的青睐。在餐饮方面，福田星河COCOPark更是在招商方面下 了一番功夫，既有特色美食广场，又有高档概念餐厅，最值得一提的便是特色酒 吧街，受到了附近白领和外籍友人的一致好评。反斗乐园及百老汇这个高档影城 每天都人流不断，使本项目成为了娱乐休闲的好去处。 3.1.3消费特征及分析 福田星河COCOPark的消费群体主要为在深圳福田CBD工作的白领。他们 的年龄一般在20-35岁之间，这部分人群占70%以上。其中男女比例大概为4： 6。绝大多数都是接受过高等教育的人士。因为附近也有一些高端住宅，故一些 以家庭消费为主的人群也是福田星河COCOPark的主力人群。这些人平均月收入 在6000左右，1/3的人都拥有私家车，开车到福田COCOPark购物的人群主要 来自景田、新洲、车公庙、岗厦、华强北、上下沙、竹子林、华侨城、皇岗、梅 林以及关外的一些地区。这足以说明，福田星河COCOPark的影响力有限，除了 在中心区办公的人群以外，开车光顾本购物中心的人群是主要分布在福田区。根 据统计，在福田中心区工作的人消费主要以餐饮为主；而在化妆品、衣服、鞋帽 等物品上的消费者主要以女性为主，年龄大小也是与消费量成反比增长。个人收 入在4000以下的人主要在超市购物，在饮食方面消费的频率也较高；而个人收 入在4000至6000的人群，多数在化妆品、衣服、鞋帽以及一些小件饰品方面消 费较多。；而收入在6000至8000人群对购物中心的鞋类、家居生活用品等比较 青睐，在这些方面消费频率较高；收入在8000以上的人群基本上在皮具等高档 消费品上花费了大量的时间和金钱，他们是这方面用品的主力客户群。 3.1.4品牌定位与收益模式 本项目的名字中就包含一个“Park”意指休闲娱乐的公园。与其特有的“情景式 公园”的理念系成一体，而“COCO”是什么意思呢？单从每一个字母理解： C=Creative（创意），Colourful(色彩)，Charismatic(无穷魅力的)； O=Original(原创)，Outstanding(杰出的)，Opportunity(充满机会的)，Ongoing(永 远向前的)。 而实际上，COCO也是一个女性的名字，是一个青春活泼的女孩。所以， COCOPark无论从字面上理解，还是从本质上，都是要将自己的性格清楚的展现 出来，“青春、时尚、朝气、蓬勃”这就是福田星河COCPark的核心定位。 福田星河COCOPark的收益主要分成两个部分，一部分是向场内商户收取的 租金，另一部分是场内的广告位与搞活动场地的租金。福田COCOPark场内总计 200多家商户，全部与星河商业地产签定了租赁合同，收益方面主要采取租金与 抽成相结合的方式，即：部分收益较稳定，但利润不算高的业态采取按面积计算 的固定租金收取的形式，如：餐饮、影院等；另外，在收益上主要靠销售量来计 算.且利润较高的业态就会采取固定租金加抽成的形式来收取了，如：服装、鞋5 类、皮具、家居等。这样做的好处是：既可以让商家规避一些风险，又可保证购 物中