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万通广西公司房地产业务竞争战略 第三章万通公司房地产业务外部环境分析 一、国家宏观经济因素 第一节宏观环境分析 自1995年上半年经济增长10．3％以来，一直到2003年，我国经济同比增速均 没有再上到两位数的台阶。从1997年开始，我国经济受到亚洲金融危机的冲击和 国内有效需求不足的影响，增速开始回落。1997年，经济增长速度为8．8％，1999 年跌至7．1％，此后另有所回丌，但直到2002年，经济增长速度一直在8％或以下。 为有效拉动经济增长，中央坚持扩大内需方针，实行积极的财政政策和稳健的货 币政策，遏制了通货紧缩趋势。2003年，我国经济活力明显增强，经济增长速度 回丁I．至9．1％。承接着经济增长的巨大惯性，在不断增强的内在活力和一马当先的 投资需求挣动下，2004年上半年经济增长速度逼近10％，创下1997年来的同比最 高纪录，这是自2003年以来我国经济进入上升周期的自然延续。由图3我们可以 看出，我国经济从2003年开始发展速度持续增长。经济学界普遍认为，经济开始 进入新一轮周期的上升期。∞ 可以说，2003年以来的经济高增长，是多年积蓄之后必然出现的结果，是国 际国内经济因素共同作用出现的新趋势。经济进入新一轮增长周期的上升期。作 为近年来我国经济增长丰要推动力的固定资产投资，依然保持强劲增长。在宏观 调控政策措施的作用下，2006年下半年，投资增幅明显回落，f日由于在建规模较 大、新开工项目较多，投资依然会保持较高增速，对经济增长的推动不会明显减 缓。作为经济增长的最终动力，消费市场稳中趋旺。随着中央支持“三农厅政策 的逐步落实和粮价的恢复性上涨，农民人均现金收入增幅有望接近或达到两位数。 在城市，住房、汽车等消费继续快速增长。我国刚刚跨入全面建设小康社会的新 征程，2003年，人均国内生产总值首次突破1000美元，进入工业化、城镇化加速 发展，消费结构向发展型、享受型丁1．级的新阶段，住房、汽车、电jf通信等高成 长产业群正在成为产业丁|．级和经济增长的丰要动力。同时，地方各级政府刚刚换 届，各地改变面貌、加快发展的积极性很高。经济的快速发展有其合理因素。针 对经济运行中出现的投资增长过快、货币信贷增长过猛、基础性产品价格上涨过 高、煤电油供应紧张等问题，中央从2007年开始出台了一系列宏观调控政策。当 前，投资增长过快的势头得到遏制，货币信贷增幅明显回落，基础产品价格上涨 得到抑制，农业牛产出现“拐点”，部分过热行业牛产增速明显回落，经济运行中 的不稳定、不健康因素己经得到抑制，国民经济继续稳定增长。① 二、国家政治及法律因素 宏观调控是政府针对市场“失灵”，从宏观箭理层面利用经济的、行政的和法 律的于段，在宏观经济的总量、速度、结构等方面进行调整，控制经济向着协调 健康的方向运iJ二。由表l可以看出，央iJ二从1993印开始，频繁提高银行存款利率， 尤其是在2007年3月18日开始连续六次调高存款基准利率，紧缩房地产开发信 贷，有力约束了房地产信贷增长过快的势头。 从央行2003年出台的“121号文件”，到“贷款风险管理指引(征求意见稿)”， 直至2004年10月发布的提高项目资本金比例，国务院宏观调控措施步步指向房 地产业，并且一步比一步更加严厉。“121号文件”对开发商自有资金的要求是30％， 10个月后，在投资规模继续扩大，宏观调控措施效果不明显的情况下，国务院采 取了更加严格的调控措施，不仅针对房地产开发全过程(即从获得土地到施工企业 垫资再到发放个人住房贷款)都采取了相应的紧缩信贷政策，还大大提高了开发企 业资本金比例。同时在一系列行政性措施中，连续出台了与房地产市场相关的多 项重大政策，如对房地产项日坚持适度从紧的供地政策：积极调整±地供应结构， 加大普通商品房土地供应，限制高档商品房土地供应；提高房地产开发项目资本 金比例；清理固定资产投资项目；停止非农建设用地审批半年等。应该看到，管 住土地，看住信贷，控制项目的作用是相当大的。进入2007年，部分行业投资过 快增长的势头得到控制，总体经济运行较为平稳，宏观调控效果得以体现。 三、广西经济因素 20世纪90年代以来，广西经济发展保持了较高的增长速度，工业化进程和城 镇建设加快，小城镇迅速崛起，产业非农化和人口城镇化的进程明显加快，人口 结构日渐合理。2000年第五次人口普查资料显示，广西居住在市镇的人口为1263 万，其中城市人口633万，占总人口的13．3％，镇人口630万，占总人口的13．3％， 人口城镇化率为26．6％。与1990年第四次人口普查相比，人口城镇化提高了13．2 个百分点，平均每年增加1．3个百分点，快于总人口年平均增长(1．1％)速度，也高 于全国同期人口城镇化率每年上．丁|_1个百分点的水平。1990年广西人口