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从房价收入比看中国房价问题 　　[摘 要]中国经济的迅猛发展引发了对房地产的巨大需求，使得房价从2001年开始始终保持着高升高走的局面，其原因主要是投资和投机热钱大量涌入，刚性需求拉动作用明显，不规范的住房按揭制度推动，地方政府把出卖土地作为财政重要收入来源等。合理的“房价收入比”为4～6倍，国家和地方政府应加强调控力度，坚持市场供应与政府保障相结合、以市场供应为主的城镇住房供应体系。 　　[关键词]房地产；房价收入比；房价；调控政策 　　[中图分类号]F01 [文献标识码]A [文章编号]2095-3712（2012）10-0051-03 　　房地产行业的飞速发展与国民经济的支柱产业地位密不可分，它的发展带动了国家许多关联产业如钢材、水泥、家电、煤炭能源等行业的快速发展。同时，它的每一次快速发展都离不开国家相关政策的出台。 　　一、房价过高的原因分析 　　国家从2006年开始实行房地产宏观调控，至今先后出台了“国六条”“国八条”“九部委意见”等一系列调控政策。然而直到2010年，房价仍如脱缰野马，越调越高，涨幅涨速依然迅猛，归结其主要原因有如下几点。 　　（一）投资投机商热钱涌入，高价拿地，推高了房价 　　土地招拍挂的初衷是好的，可是由于土地资源的稀缺性，且房地产业相对于其他行业始终处于一个相对暴利的行业，准入门槛较低，仅仅是需要有足够的资金就可以了，因而吸引了大量资金和各行业非专业人士的进入，这就使得土地的招拍挂市场竞争激烈。由于很多国有上市公司的进入，在2007年至2009年的三年间，土地拍卖市场“地王”频现，并出现迅速刷新的趋势。很多拍卖成交地块的成交楼面地价已经超过了拍卖地块周边商品房的在售房价，这就是房价倒挂现象。如此一来，由于对该地块建成售价必然远高于现在售楼盘价格的预期，导致消费者跟风进入，进一步拉升该区域商品房价格，且涨速迅猛。 　　（二）投机和刚性需求推高了房价 　　当前，中国的房价已经远远超过了一个合理的区间。房地产消费有它固有的消费群体，即为拥有一套自有住房而努力拼搏、耗费一生大部分积蓄的千百万普通老百姓，以及一批以各种方式富裕起来???阶层――每家能独自拥有数套乃至数十套房产。这些富裕阶层的投资投机性行为极大地支撑了当前这一畸形的房地产市场，同时推波助澜地使中国的房价向更不理性的方向一意孤行，房价的上涨也就不难理解了。 　　（三）不规范的住房按揭制度推高了房价 　　国家为了刺激房地产业的发展，于1998年制定了住房消费银行按揭制度，提高了大众消费者的购买力。源于中国人几千年的传统，对拥有一套真正属于自己住房的情结使很多买不起房的人，不惜背上沉重的债务负担，贷款买房。 　　理智并合理的银行按揭制度很有必要，对什么价格区间的商品房提供按揭服务，如何更合理地评估房产的真正价值（不以开发商的定价售价为准），给予什么额度的放款，给予什么样的人群放款等等，这些都需要冷静下来审慎思考。否则按揭制度不仅是真实消费者过度消费的诱因，支撑着畸形发展的高房价，同时也是滋生开发商暗箱操作、自我团购、违规套取银行资金再转售而哄抬房价的虚假按揭的根源。 　　（四）出卖土地是地方政府重要的财政来源 　　当今楼市调控面临的另一个主要问题就是中央政府的调控决心与地方政府的偷偷松绑之间的博弈。究其原因，皆因财政税收国地分流后，央地财税分成比重失调所致。地方政府将财政税收的55%～70%上缴中央政府，地方政府缺钱发展，卖地、炒地有“被逼”之嫌。尽管中央财政转移支付给地方的力度很大，但转支的权力集中于国家部委，各地政府“跑部钱进”。部委转支裁量权过大使得财政资源不能按贡献大小或实际需要而合理优化配置，导致地方债务过重。 　　1999年以来，中央政府把国有土地出让收入全部交给地方，客观上也助长了各地的卖地热。从法理上讲，地方政府并非国有土地的所有者，而仅是受权执行者。应由中央收权，与地方共管国有土地出让，共同分配国有土地出让收益，这样才有助于遏制地方政府乱卖、滥用土地，做到土地资源的合理开发。 　　二、合理的房价收入比 　　判断房价是否合理，业界通常用“房价收入比”这个参数来认定。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇两人年收入之和。按照国际惯例，目前比较认可的房价收入比在4～6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大。 　　我国目前大部分城市的房价收入比均远远高出这一合理的区间。以笔者所处桂林市的房价为例：2011年以来桂林五城区的房屋均价在5500元每平方米（建筑面积），2012年均价超过6