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不动产交易中的无权处分与善意取得研究 　　摘 要：无权处分和善意取得是《合同法》与《物权法》中分别规定的两种法律制度。由于善意取得须以无权处分为前提，无权处分并非必然导致善意取得，所以二者既有联系又有区别。科学厘清二者的关系，对于正确适用现行法律具有十分重要的理论和实践意义。根据公信力原则，传统的善意取得制度仅适用于动产。不动产以登记为公示方式，同样可以产生公信力。况且，善意取得制度建立的真正前提不是公信力，而是无权处分现象的发生。所以，在不动产交易中同样存在无权处分，同样可以适用善意取得。当两者同时适用时，应当坚持区分适用原则和物权优先原则，优先适用善意取得制度。 　　关键词：不动产；无权处分；善意取得；联系与区别；法律适用 　　中图分类号：D9　文献标识码：A　文章编号：1007-905X(2008)06-0053-04 　　 　　一、问题的提出 　　 　　善意取得原本是指“动产占有人无权处分其占有的动产，但他将该动产转让给第三人，受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权”。作为物权法上一项重要法律制度，善意取得对于保护善意第三人利益、维护交易安全、促进商品流通、增长社会财富，有着重要的意义。 　　传统的善意取得制度仅适用于动产交易领域。在经过长期争论之后，我国《物权法》将善意取得的适用对象从动产扩大到了不动产，在学界引起了应否建立不动产善意取得制度的争议。 　　否定说认为，不动产物权以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人，动产物权以占有为其公示方法，因此交易中极易使人误信占有人为有处分权人，故善意取得之标的物应以动产为限‘。何况，不动产登记具有公信力，通过公信原则对不动产交易安全给予保护便已足够，不必另设不动产善意取得制度。 　　肯定说则认为，动产善意取得的权源理论是占有作为动产公示方法的公信力。既然动产基于占有的公信力可支持动产善意取得制度，为何不动产以登记作为公示方法，同样具有公信力，却不能确立不动产善意取得制度呢?还有学者认为，物权的取得方式只有原始取得和继受取得两种。在原始取得中，生产、先占、添附、善意取得、时效取得等构成了物权的取得样态；在继受取得中，买卖、赠与、继承等形式构成了物权的取得样态。民法理论和立法例从未将公信力作为物权取得的法律形式。如果不动产物权可基于公信力而取得，将会导致在法律规定的取得方式之外，产生新的取得物权方式，这样势必有悖于大陆法系物权制度的基本构造。 　　综观正反两方面的观点，争论焦点实质在于善意取得的制度基础，也就是说在什么情况下可以产生善意取得。因此。不动产善意取得制度的建立及其完善，直接涉及善意取得的事实前提、权源理论、构成要件等重大理论和实践问题。笔者认为，虽然善意取得制度建立的权源理论是占有和登记的公信力，构成要件是第三人的善意和物权的变更，但是，无权处分实际上是善意取得制度得以存在的事实前提。虽然无权处分并非必然产生善意取得，但是，如果没有无权处分，则根本不可能发生善意取得问题。因此，与公信力相比，无权处分与善意取得之间存在着更为密切的关系。因此，本文拟从无权处分的角度对不动产是否可以适用善意取得，以及无权处分与善意取得并存时，如何适用法律的问题予以研究。 　　 　　二、不动产交易中的无权处分 　　 　　(一)不动产交易中无权处分的实然分析 　　公示原则是我国物权法的基本原则。动产的占有以及不动产的登记，使物权的信息公开化，为交易当事人了解交易风险提供了法律支持，从而使交易安全的法律保障得以实现。有人认为，由于动产交易较为频繁，其公示程序也较为简单，所以经常出现无权处分人占有动产的情况。对于不动产而言，由于进行了不动产登记，其物权的归属明确，所以不存在无权处分的问题。但笔者认为这种理想的情况恐怕并不存在。首先，人是有限理性的动物，人工进行的登记程序不可避免地会出现错误。其次，人有趋利避害的本性，登记制度在实践中可以成为规避税费的手段之一，所以也会出现故意登记错误的情况。因此，只要存在登记，肯定会出现登记物权与实际情况不符的问题。登记错误的类型大致有以下几种：(1)登记机关的错误；(2)登记簿之外发生物权变动，没有进行登记；(3)虚假登记，故意将不动产登记错误。可见，不动产交易中因登记错误而产生的无权处分现象，在实际生活中是完全有可能发生的。当事实上的权利人与登记的权利人出现不一致的情况时，必然会发生无权处分的问题。无权处分在不动产交易中实然存在。 　　 　　(二)不动产交易中无权处分的制度分析 　　既然无权处分在不动产交易中实际存在，那么用什么制度来调整不动产的无权处分问题呢?有学者认为，可以运用物权的公信原则来解决这个问题。笔者认为，登记确实是取得不动产物权的本质特征。我国《物权法》第九