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中国房地产市场的财富效应研究 　　摘要：房地产经济在我国当前的社会发展中发挥着重要的作用，与货币资产的占有量会影响居民的消费行为一样，商品房的财富价格-变动也会影响居民的消费行为。通过本文的研究可知，无论是从理论上还是实践上来看我国的房地产市场都具有财富效应。当房地产价格上涨时多数人的收入预期会增加，从而增强了他们的消费信心，人们会增加自己的消费从而促进社会经济的发展。当房地产的价格下降时多数人感觉自己在未来的收益会下降从而压缩支出，使得消费萎缩。所以房产价格的变动对于居民消费的影响是显著的，房地产市场具有财富效应。 　　关键词：房地产；财富效应；消费；价格 　　中图分类号：F224；F293.3 　　文献识别码：A 　　文章编号：1001-828X（2016）036-000336-02 　　引言 　　房地产是我国居民财富的主要组成部分，房地产价格的波动对于居民的财富总量影响较大从而也对居民的消费产生影响。通常来讲居民的财富增加就会引起消费的增加，但是在我国居民的房产财富不断增加的当下我国居民的消费却没有出现较大的增长。在这种情况下研究中国的房地产财富效应无论是理论上还是实践上都具有重要的意义：第一，丰富和发展了财富效应的相关理论体系；第二，为我国政府部门进行相应的宏观调控提供决策参考因而具有实践应用意义。 　　一、房地产财富效应的传导机制及理论模型 　　因为房地产的财富效应主要受到房地产价格的影响，并且价格上涨或是下跌所带来的影响正好相反，所以本文在此仅研究房价上涨时的情况。 　　1.正向财富效应 　　对于那些持有房产的家庭而言，房价的上涨则表示房主的财富在增加；虽然他们不一定会立即出售房产，但是出于对自己财富总量增加的信心他们会适当的增加消费改善生活。另外，对于那些有多套房产的所有者而言房价上涨他们的租金收益会增加，他们也必然会增加消费。同时，他们对于未来可能进一步增加的财富预期同样也会刺激他们增加当前的消费。当全社会整体的经济发展稳定良好时那些正处于还贷期的居民也会认为未来的收入会进一步的增加，而使得自己的还贷压力变小，也会增加当前的消费。 　　2.负向财富效应 　　房地产价格的上涨对于租房者和购房者而言将会产生消费上的负向影响。房价上涨会使得租房者不得不增加房租成本；而对于准备买房的消费者来说不得不加大储蓄的力度以应对未来不断增加的购房支出。这些都会使得这一类的消费者减少当前的消费支出。 　　二、中??房地产市场的发展现状 　　1.房地产市场价格高位运行 　　在2007年面对国内的房地产价格不断高涨的现象，我国出台了相关的调控措施以防止房地产泡沫的继续发酵；在这一轮政府的调控措施之下我国城市的房价总体上上升速度变缓，虽然房价仍然维持在高位运行但是存在一定的下行压力背景、广州和深圳的房价在2007年末期开始下调。在2008年由于经济危机的影响我国推出了一系列的经济刺激计划，在这一轮的刺激作用下我国房地产市场又迎来了一次较大的发展，但是到了2010年后又开始放缓。根据相关统计表明国房景气指数在2010年第一季度末期达到最大值以后整体开始下滑，到2011年第四阶段下滑到100以内，并在此后一直处于100以内；到2014年已经从96.91下降到94.72。但是，进入到2016年受到中央政府“去库存”的影响，“北上广深”的房价出现了较大幅度的上涨。此外，一些二线城市的房价在2016年也出现了较大比例的上涨。 　　2.成交量由萎缩转向“井喷”，空置率上升 　　由于2015年以前房价出现了下跌的倾向，消费者在购房问题上越来越持观望的态度，从而使得商品房的成交量下降，大量的商品房处于闲置状态。2014年前10个月全国的商品房销售面积为8.85×104万平方米，销售总量同比下降约8%。其中住宅和办公楼的销售均出现了超过9个百分点的下跌只有商业营业房的销售面积上升8.3%。而整体的销售额为56385亿元，降幅达到了7.92%。在2015年的第一季度以及第二季度的第一个月全国的房地产开发投资增长6%，但是增速同比下降了2.5%；到2015年的4月房地产开发投资已经连续超过4个季度下滑；而2015年的前4个月销售面积同比下降4.8%为2.64×104万平方米。但是，进入2016年以来我国沿海城市和内陆省会城市均出现了购房热潮，这就使得2016年我国房产交易量出现了“井喷”。虽然我国房地产的交易量不断上涨，但是，根据住建部与社科院发布的数据显示，我国商品房的空置率在不断上升。这就出现了大量小区商品房已经销售完成却较少有人入住的情况。 　　3.企业开发成本增加房地产价格依然偏高 　　由于当前我国经济的持续发展，我国的人力成本越来越高；此外当前的建筑材料的成本也在不断地的升高。这些因素的叠加使得企业在进行房