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中国房地产调控的价格马太效应分析 　　【摘要】2010年以来，由于限购令的影响，居民对于学区房、高档住房等具有一定教育和公共资源优势的类型房屋需求不降反增，以上房屋价格并未受到限购政策的影响。因此，房地产市场呈现出中低档房屋价格下降而学区房和高档房屋价格未受影响甚至上升的类似马太效应的现象。本文利用数据挖掘所形成的35期数据，通过实证研究，验证了以上效应，并且分析了这一效应的成因，最终提出了政策建议。 　　【关键词】限购政策；数据挖掘；马太效应 　　一、引言 　　近年来，抑制过快上涨的房屋价格问题，一直是关系中国民生和经济健康、有序、持续发展的重要经济议题。中央政府以及各地方政府一直以来，都积极出台政策防止房屋价格过快上涨，其中最为重要并且持续时间最长的房地产调控政策之一，无疑是各地方政府的房地产限购政策（刘江涛等，2012）。浙江台州成为首个公布的城市。台州市发布的通知强调，全市市域（含所辖县〈市、区〉）范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。 　　2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。截至2011年2月，已有36个城市提出限购；新一轮住房限购城市翻番达72个，高压调控楼市跌入“冰点”，2011年房价得到遏制。随着限购政策带来的房屋价格抑制作用，大中城市房屋单价产生了分化走势：大中城市，单价较高的高档住宅和需求旺盛的学区房价格并未受到限购政策影响而有所下跌（王泽宇，2014），反之，这一类住房由于房源稀缺有限，在家庭受到限购约束的情况下，其需求反而有所增加，很多家庭为了改善住房条件和子女教育，选择利用有限的购房指标购入以上房屋。限购政策在有效地抑制了中低档住房房屋单价的同时，提升了高档房屋单价和学区房房屋单价，限购政策在房屋单价问题上形成了类似马太效应（富者更富，贫者更贫）的对不同类别房源的差别影响。遗憾的是，学术界对于这种经济现象并没有很好的研究，对于其机制和成因没有很好的进行分析和验证。本文即试图通过2009年2月份到2011年12月份35期北京100个典型小区房屋单价分析，验证以上限购政策的房屋单价的马太效应，并且分析其成因。 　　二、文献综述 　　对于房地产政策效果的分析，学术界有着较为丰富的论著。国外的文献普遍认为，房屋价格受到宏观调控政策的影响（Englund等，1998）。Yu（2010）利用35个中国大中城市，1998年到2007年的平均房屋价格数据进行经验分析指出，中国的房屋价格既受到货币政策又受到政府房地产限制政策的影响。 　　国内文献方面，周京奎（2005）基于北京、上海、天津、重庆四个直辖市的房屋价格和相关宏观经济数据，利用误差修正模型对货币政策和银行贷款的房屋价格的政策效果进行了计量。而范广垠（2010）分析了1998年到2009年十余年间的房地产宏观经济政策的效果和政策走向。而对于新国五条新政，陈刚和邵慰（2013）从需求供给角度探讨了新国五条可能带来的政策冲击。 　　在利用微观数据进行分析方面，王泽宇（2014）利用倍差法对于房地产差额交易税即《新国五条》的政策效果进行了分析，认为2013年以后的20%差额交易税并未有效地降低房地产价格，反之，却推升了房屋价格，造成了2013年到2014年北京等大中城市房屋价格的一轮快速上涨。 　　虽然以上文献分析了房屋调控政策对于房屋价格的影响机制，但是，房地产项目小区微观数据却极少被使用，另外，学术界很少关注同一房地产调控政策下，不同价格、类型和功能的房地产项目价格的显著变动差异，对于不同房地产项目的明显的差异化走势更是没有详细的研究。因此，笔者利用100个小区35个月的微观数据进行研究有着显著的研究意义，也能对房地产理论与实践产生建议和指导作用。 　　三、数据来源，数据初步分析和变量设置 　　笔者自2009年2月起对新浪房产频道的北京城八区2，100个小区挂牌二手房交易数据进行数据挖掘（Soumen，2009），以月度为单位储存器价格和相关特征信息，这些小区中，其中学区为北京市排名前20小学的小区共计16个，这16个小区分布在北京8个主要行政区中的4个之中，具体数据的描述性统计结果见表1。 　　表格1 描述性统计分析 　　小区数量 平均价格 标准差 学区小区数量 　　西城区 15 45，781 16，232 3 　　东城区 16